令和7年1月15日　提出 西之表 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西之表 5-2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　有馬　佑介   TEL.

鑑定評価額 6,110,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西之表市天神町３番１１ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1.5:1 店舗兼住宅 ＲＣ2 中規模の店舗、事務 所等が見られる商業 地域 南西12.5m市道、背面道 水道 天神橋停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南   170 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２．５ｍ市道 交通 施設 天神橋停北西方近接 法令 規制 （都） 商業 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市中心市街地周辺の商業地域であり、小規模店舗や事業所が立地している。馬毛島で進む大規模公 共工事に伴う工事関係者の増加等で商況は良好であるため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市中心市街地及びその周辺の商業地域である。主な需要者は、飲食店や物販店を運営する事業者等であ る。中心部では馬毛島での公共工事に伴う工事関係者の増加等で飲食店や小売店舗等が活況を呈しており、賃貸物件の 空き区画は少ない状況にあるため、やや離れた幹線道路背後に位置する地域でも需要は高まり、地価は上昇傾向である 。建物の用途により土地の規模も大きく異なり幅があることから、中心価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の店舗を中心とした商業地域である。店舗経営等を前提に自己使用目的で取引がなされており 、昨今は大規模公共工事の影響により貸家の形態も散見されるが、適正な家賃相場が形成されていないため、収益還元 法は適用せず取引事例比較法のみを適用する。そのため、比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西之表 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,300 円／㎡ [104.3] 100 100 [100.0] 100 [135.8] [100.0] 100 39,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気動向については、個人消費及び生 産活動は堅調であるが、投資や雇用情勢はや や弱含み傾向である。長引く物価高への警戒 感が続いている。 馬毛島で進む大規模公共工事の影響で、工事 関係者等により人流が増加し商況は良好な状 況で、新規での店舗出店需要が高い状況が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％