令和7年1月14日　提出 阿久根 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿久根 5-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　隼人   TEL.

鑑定評価額 6,730,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿久根市大丸町８３番 ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1.2:1 診療所兼住宅 ＲＣ3 小売店舗、銀行等が 見られる既成商業地 域 南西11.1m市道 水道、ガス 阿久根 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   100 ｍ、南    35 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１．１ｍ市道 交通 施設 阿久根駅南方 1.1km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 阿久根市内中心部の商業地域である。同市内の商業地域の中では一定の繁華性を保っているものの、周辺自治体 に立地する大型店舗等へ顧客が流出しており、需要は減退傾向にある。衰退傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阿久根市内の商業地域等と判定した。需要者の中心は、阿久根市に地縁を有する個人・法人事業者であ る。同市内では比較的店舗の建ち並びが見られる地域であるものの、外部からの顧客流入は殆ど見られず、同市を主な 商圏とする。商圏人口の減少の影響等により、需要は減退傾向にある。地価も下落傾向にある。需要の中心となる価格 帯は、土地の規模、建物の用途等によりばらつきが大きく、見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、本件では取引時点が新しい事例、市中心部の商業地域の事例からの査定価格を関連づけて得た価格を標準 に決定しており、説得力に特に優る。なお、収益価格は、賃貸市場が未成熟で、賃貸収益により土地代まで回収できる 地域ではないことから、求めることができなかった。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をそのまま採 用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　出水 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,400 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [136.3] [100.0] 100 22,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用環境が劣ること等から周辺自治体と比較 して外部からの転入が乏しく、人口は減少傾 向にある。地域経済に活性化の兆しは認めら れない。 一定の繁華性は維持しているが、周辺自治体 等への顧客流出等により需要は散発的である 。衰退傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％