令和7年1月15日　提出 枕崎 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枕崎 5-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　柳元　健吾   TEL.

鑑定評価額 4,770,000 円  １㎡当たりの価格 30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枕崎市東本町１０番 ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼共同住宅 Ｓ4 各種小売店舗が建ち 並ぶ駅前の商業地域 西20m県道 水道、下水 枕崎 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層の店舗付共同住宅の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 枕崎駅西方 120m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 建物や画地規模が小さい旧来型の商業地域である。現状格別な地域要因の変動は認められないが、大型店舗への 顧客流出が著しい状況下では商業地需要は弱く、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中層の店舗付共同住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東本町等の中心市街地に形成された商業地域及び立神本町等の中心市街地周辺部に形成された商業地域 の存する圏域で、需要者の中心は県内法人、枕崎市内の個人事業者等と考えられる。モータリゼーション進展の影響に より、駐車場施設が十分でない商業地域からは顧客の流出が大きいため、このような地域に対する商業地需要は厳しい ものがある。取引自体が少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格のみを得た。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から試算されており市場実態が反映され ている。一方、収益価格は当該地域が居住の快適性や利便性を重視する地域であることから自用目的の取引が中心とな っており、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算出来なかった。よって、本件では市場の特性に適合した比準 価格を標準とし、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、物価高、税負担、国際情勢等、日 本経済への影響が懸念される状況にあり、先 行きが不安定な状況にある。 現状格別な地域要因の変動は認められないが 、旧来型の商業地域であり、顧客の流出が大 きいため商業地需要は弱く、地価は下落傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％