令和7年1月15日　提出 鹿屋 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿屋 5-4 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　福永　至孝   TEL.

鑑定評価額 3,100,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿屋市串良町岡崎字ツル田２０５５番２外 ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗等が建ち並 ぶ既成商業地域 南16m県道 水道 志布志 17.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 志布志駅南西方 17.0km 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 串良町中心部に小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域である。串良地区は過疎化、高齢化が進み、顧客は減 少傾向にあり、商況は停滞している。店舗需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿屋市串良町内の商業地域、商住混在地域一円と判定した。主たる需要者は、当該地域に地縁、血縁を 有する個人事業者である。過疎化、高齢化が進行した地域で、顧客は減少傾向にある。郊外の幹線道路沿いの大型店等 への顧客流出も見られる。商況は停滞しており、需要は殆どない。取引が少なく、需要の中心となる価格帯は、見出し 難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域である岡崎より、規範性の高い取引事例から試算されており、市場性を反映し、 説得力を有する。一方、自己利用目的の店舗が主体で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用できなかった 。よって、広域的な検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿屋市串良町の人口は減少傾向にあり、過疎 化、高齢化が進行している。全般的に衰退傾 向にあり、需要は低調に推移している。 駐車場のない個人商店が多く、郊外の大型店 等へ顧客流出が見られる。店主の高齢化もあ って、商店街は衰退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％