令和7年1月15日　提出 鹿屋 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿屋 5-2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　平良　義文   TEL.

鑑定評価額 4,360,000 円  １㎡当たりの価格 41,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿屋市大手町７２８９番６ ｢大手町３－１８－２｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅、金融機 関等が混在する商業 地域 南東21.5m国道 水道、下水 志布志 27.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ２１．５ｍ国道 交通 施設 鹿屋停北西方近接 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 金融機関、小売店舗等が混在する商業地域である。背後地の範囲は狭く、顧客が限られるため需要は弱い状態で ある。地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿屋市街地及び近郊の商業地域一円と判定した。主たる需要者は、小売店舗、事業所等を営む個人事業 者が中心である。店舗用地の需要は、人口の多い笠之原地区の幹線道路沿いに集中し、その他の地域では需要は弱く、 当該地域も弱い状態である。土地価格は下落が継続している。需要の中心となる価格帯は、土地及び建物の用途、規模 、品等によって大きく異なるので、見出し難い状態である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗、事務所等を中心とする商業地域で投資目的の貸店舗は見られず、投資により土地代まで回収できる地域で はないため、収益還元法は適用できなかった。比準価格は、同一需給圏内の価格牽連性のある取引事例を中心に試算し たもので市場性を反映し、説得力を有する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視することが妥当と 判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿屋 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [122.3] [100.0] 100 41,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 肉用牛、豚、かんぱち等は国内トップクラス の産出額を誇っている。これらの食材から６ 次産業化にも取り組んでいる。 人口（Ｒ５、１０、１）９８，５９４人であ り、前年同月９９，７３６人（－１．１％） であった。減少傾向は継続している。 個別的要因の変化は特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％