令和7年1月15日　提出 鹿児島 5-33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 5-33 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市宇宿４丁目３０番１０外 ｢宇宿４－３０－１４｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,200) （その他） 1:1 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅、一般住 宅等が混在する近隣 商業地域 南西20m市道 水道、ガス、下水 宇宿 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南   110 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 宇宿駅北西方 600m 法令 規制 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線沿いに低層の店舗併用住宅等が見られる商業地域である。周辺住宅団地から顧客の流入が見込まれるため今 後も店舗用地としての需要は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鹿児島市南部の幹線沿いに店舗等が建ち並ぶ地域。典型的な市場参加者は小売店等を経営する地元の個人 事業者及び県内の法人である。産業道路及び国道２２５号線沿線のロードサイド型店舗が中心の路線商業地域と異なり 背後地が住居系の用途であるため、飲食及び日用品等の購入、医療施設等の利用を目的する顧客の流入が見込める地域 である。そのため、地価は安定的に推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の高い鹿児島市南部の幹線沿いにおいて実際に成約した取引事例を中心に採用して求めた実証的な価 格である。一方、収益価格は自己使用目的の店舗が主体の地域であり、賃貸市場が未成熟であるためその適用を断念し た。したがって、市場の実勢を十分に反映して説得力を有する比準価格を採用し、前年代表標準地との均衡も考慮して 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 5-14                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    150,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [100.0] 100 [127.0] [100.0] 100 121,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    117,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿児島市南部への市街化の進行により商業地 の背後地人口は増加傾向にあるため、比較的 商環境は恵まれた状況にある。 大きな地域要因の変動は認められない。周辺 住宅地の人口増が見られるものの店舗需要は 安定した状態にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +8.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％