令和7年1月15日　提出 鹿児島 5-31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 5-31 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　有馬　佑介   TEL.

鑑定評価額 163,000,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市東開町字東開４番１１３ ②地積 　(㎡) 1,237   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 特別用途地区 地区計画等 1:1.5 店舗 Ｓ1 飲食店、自動車販売 店等が建ち並ぶ路線 商業地域 北西25.8m県道 水道、ガス、下水 宇宿 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    25 ｍ、南   350 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５．８ｍ県道 交通 施設 宇宿駅南西方 1.5km 法令 規制 工業 特別用途地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、主要幹線道路である産業道路沿いの商業地域である。飲食店舗やカーディーラー等が建ち並び商業 繁華性は高く、店舗等の出店需要も底堅いことから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、産業道路を中心とする鹿児島市の幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は、自己使用目的の事業 者で、日用品店舗や飲食店等を経営する全国資本の大手法人が想定される。交通量が多い産業道路沿いに位置し、飲食 店舗やカーディーラー等が建ち並び商業繁華性は高く、店舗等の出店需要は底堅いことから、地価は上昇傾向である。 建物の用途や内容等により、土地の規模も大きく異なり幅があることから、中心価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用目的の建物が多く立地している地域である。主な需要者は、自己使用目的の県内外の事業者が中心で あるため、想定される土地取引は自己使用目的であることから、収益目的の土地取引は想定しづらいため、収益還元法 は適用せず取引事例比較法のみを適用する。そのため、比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 5-14                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    150,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [100.0] 100 [116.0] [100.0] 100 133,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    129,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気動向については、個人消費及び生 産活動は堅調であるが、投資や雇用情勢はや や弱含み傾向である。長引く物価高への警戒 感が続いている。 産業道路沿いの商業地域である。交通量が多 く商業繁華性は高く、店舗の出店需要も底堅 い状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％