令和7年1月15日　提出 鹿児島 5-26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 5-26 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　大吉　修郎   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市喜入町７０１８番４ ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 銀行 ＲＣ2 低層の小売店舗、事 務所等が混在する商 業地域 北西10.5m県道、南西側道 水道 喜入 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   180 ｍ、南    50 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 喜入駅北東方 550m 法令 規制 （都）  特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 喜入町中心部の低層店舗が存する商業地域であるが、顧客は国道沿いの大型スーパー、ドラッグストア等に流出 し、新規店舗の開業もない状況にある。需要減から地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、喜入町地区及びその周辺の商業地域である。需要者は同一需給圏内の個人事業者、県内の法人等である 。背後では戸建住宅の集積が徐々に進むものの、顧客は国道沿いの路線商業施設に流出し地域はやや衰退しており、積 極的な商業地需要は期待できない。地価は下落傾向と判断する。取引は土地規模、建物規模・用途が様々で需要の中心 となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より比準価格が求められた。当地域は喜入町中心部の低層店舗が存する商業地域であるが自用物件が主体となって おり、賃貸市場は未成熟で賃料水準も低く、純収益がマイナスとなり、収益還元法が適用できなかった。したがって自 用目的の取引が主体であることを考慮し、現実の不動産市場の裏付けのある比準価格を標準とし、収益価格が求められ なかったことをも勘案し、さらに広域的な検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅地では旧町の一部を除き需要は堅調 で、全体的に上昇傾向である。中心商業地域 では、コロナ禍も終息、再開発の影響もあり 需要が旺盛。 地域の南部では農地を宅地化したミニ開発の 戸建住宅が徐々に建てられつつあるが、商業 地需要を喚起するには至らず、地価は下落傾 向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％