令和7年1月15日　提出 鹿児島 5-13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 5-13 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.

鑑定評価額 122,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市卸本町６番１１ ②地積 　(㎡) 1,866   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:1.2 銀行 ＳＲＣ2 金融機関、店舗、事 業所等が混在する商 業地域 北西14m市道、三方路 水道、ガス、下水 谷山 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   400 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４ｍ市道 交通 施設 谷山駅南東方 1.7km 法令 規制 準工 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、幹線道路背後の店舗、事業所等が混在する商業地域である。多くの人口を抱える谷山地区に近く、 また割安な地価であることから、需要は底堅く地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島市南部において比較的規模の大きい事業所又は店舗の建設に適した商業地域であると判定した。 需要に係る典型的な市場参加者は、鹿児島市南部に大規模な事務所ビルまたは店舗等の保有を企図する県内外の法人事 業者が中心であると想定される。近隣地域は従来工業系の地域であったが、店舗等の商業地域として成熟している。地 価水準が比較的低廉であることから、需要は堅調であり地価の上昇余地は大きいと予測する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内で現実に成立した取引価格を価格査定の基礎としており、実勢を反映した客観的な価格である 。本件では同一需給圏内の事例を収集し、妥当な比準価格を得ることができた。また、自用の店舗等を中心とする地域 であることから、賃貸市場は未成熟で規範性のある賃貸事例を収集できず、収益還元法の適用は断念した。従って、比 準価格を採用し、広域的な観点からの検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿児島市の都市部では、コロナ５類移行後の 経済活動の正常化により、宅地需要は回復軌 道に乗り、地価は堅調に推移している。 近隣地域は、産業道路の背後に存する商業地 域である。大規模商業施設が集積しており、 土地需要は旺盛で地価は堅調に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％