令和7年1月15日　提出 鹿児島 5-12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 5-12 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳山　哲朗   TEL.

鑑定評価額 51,600,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市東谷山５丁目２７番３ ｢東谷山５－２７－３｣ ②地積 　(㎡) 430   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,200) （その他） 1:1.5 店舗 ＬＳ1 店舗、事業所等が混 在する県道沿いの商 業地域 南東16m県道 水道、ガス、下水 谷山 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 谷山駅北西方 600m 法令 規制 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いに店舗、事業所等が見られる商業地域で、今後も同様の特性を維持すると予測する。周辺の再開発事業 等の影響により、幹線道路沿いの商業地需要は比較的堅調で、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中低層の店舗、事務所等が見られる東谷山地区及び周辺の幹線道路沿いの商業地域一帯が圏域である。 需要者の中心は、県内外の個人及び法人事業者と思料される。商業地需要は、周辺の土地区画整理事業や住宅地需要等 に牽引され比較的堅調で、地価は緩やかな上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地の規模、業種、業態によ り異なるため、把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の試算においては、幹線道路沿いの事例を中心に、同一需給圏内の類似地域おいて信頼性のある取引事例を収 集しえた。従って、比準価格は市場の実勢を反映した規範性の高い価格と言える。一方、対象不動産周辺は自用の低層 の店舗や事業所等を主とした商業地域で、賃貸市場が未成熟のため、収益性に乏しいことから収益還元法の適用は断念 した。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 5-14                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    150,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [100.0] 100 [123.1] [100.0] 100 125,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境が改善する下で、緩やかな回 復が続くことが期待される。ただし、海外景 気の下振れが我が国の景気を下押しするリス クとなっている。 市南部の幹線道路沿いの商業地域で、地域要 因に変動はない。周辺の再開発等の影響もあ り、商業地需要は比較的堅調に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％