令和7年1月15日　提出 鹿児島 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -49 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.

鑑定評価額 8,920,000 円  １㎡当たりの価格 67,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市坂之上４丁目４８００番６ ｢坂之上４－１２－１３｣ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅とアパート等が 混在する駅に近い住 宅地域 西5.4m市道 水道、ガス、下水 坂之上 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．４ｍ 市道 交通 施設 坂之上駅南西方 300m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、鹿児島市坂之上地区に所在する既成住宅地域である。谷山地区と比して割安感があり、需要は底堅 い。地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島市南部の坂之上地区を中心とした低層住宅に適した地域一円であると判定した。典型的な市場参 加者は、当該地域に対して地縁・血縁を有する個人であるが、一定の規模以上の土地についてはミニ開発を業とする事 業会社も参入すると想定される。当該地域は国道２２５号線背後にある住宅地であるが、最近はミニ開発等により新規 の宅地供給も漸増している。相対的な割安感から根強い人気があり、地価は強含みで推移すると判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は坂之上地区の住宅地域内で現実に成立した取引価格を価格査定の基礎としており、実勢を反映した客観的な 価格である。一方、収益還元法は適切な賃貸事例を収集することができなかったので、適用しなかった。よって本件で は、実証的かつ説得力のある比準価格を採用し、さらに代表標準地に係る規準価格との均衡に留意して、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -24                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,900 円／㎡ [101.7] 100 100 [103.0] 100 [ 87.0] [102.0] 100 69,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿児島市の都市部では、コロナ５類移行後の 経済活動の正常化により、宅地需要は回復軌 道に乗り、地価は堅調に推移している。 近隣地域周辺ではミニ開発が進み地域間の競 合が見られるが、駅から比較的近いことから 、需要は堅調で地価は強含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％