令和7年1月15日　提出 高原 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高原 5-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長友　岳夫   TEL.

鑑定評価額 1,750,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西諸県郡高原町大字西麓字上馬場８６７番２ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (90,200) 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗が建ち並ぶ県道 沿いの近隣商業地域 南東16m県道 水道 高原 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ　県道 交通 施設 高原駅　北東方 1.1km 法令 規制 （都） 近商 (90,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は小売店舗が建ち並ぶ当町中心部に位置した県道沿いの商業地域であるが、人口減少、後継者不足、来 街者の減少等により、町内の商況は活発とは言えず、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高原町内を主として隣接する小林市、都城市に形成された商業地域で、需要者の中心は地元の個人及び法 人事業者である。当町の人口減少、高齢化等から後継者問題等が顕著であるが、町による事業継承の取組効果もあり、 一部に圏外のＵＩターン者へ承継され、閉店舗等の回復が見られているが、商況は依然として活発とは言えず、地価は 弱含んでいる。市場の中心となる価格帯は、商業地の取引が少なく具体的には見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当町中心部に位置した商業地域であるが、人口減少、後継者不足等から繁華性は低く、賃貸店舗等は見受けられず賃貸 市場が未成熟であることから、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は高原町内を主として隣接する小林市内 の商業地域において信頼性の認められる取引事例を採用して求めた実証的な価格であり、規範性を有する。以上から、 比準価格を標準とし、代表標準地との価格均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都城 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 93.2] [100.0] 100 12,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若年層及び中年層の流出者数が特に多く、高 齢化率は４０％を超えている。 町中心部に位置した商業地域であるが、人口 減少、後継者不足、来街者の減少等により町 内の商況は活発とは言えず、地価は下落傾向 が継続している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％