令和7年1月15日　提出 えびの -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   えびの -2 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長友　岳夫   TEL.

鑑定評価額 2,280,000 円  １㎡当たりの価格 9,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 えびの市大字原田字本地原１４０３番７ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅を中心に農 家住宅が介在する住 宅地域 南5.5m市道 水道 えびの飯野 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ　市道 交通 施設 えびの飯野駅　北東方 700m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主として農家住宅も見られる住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られない。当地域はスーパー等 の接近性に劣る地域で、利便性が低く、住宅地の需要は低調で地価は下落傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は戸建住宅を主として農家住宅も見られる比較的利便性の劣る住宅地域で、需要者の中心は自己居住を目的 としたえびの市内の勤労者世帯で、圏外からの転入はほとんど見られない。当該地域は最寄スーパー、病院等の接近性 に劣る住宅地域で、利便性の良好な住宅地域への選好性が強く、当該地域の住宅地需要は低調である。市場の中心とな る価格帯は土地２００万円程度、新築戸建住宅は１，４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を主として農家住宅も見られる住宅地域で、賃貸物件は見受けられず、賃貸市場は未成熟であるこ とから収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格はえびの市の比較的利便性の劣る住宅地域において、信頼性の認 められる取引事例を採用して試算されており、説得力を有している。以上から、比準価格を標準とし、代表標準地との 価格均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　えびの -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [103.0] 100 [122.6] [103.0] 100 9,050  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の総人口及び生産年齢人口の下落率は大 きく、高齢化率は４０％を超えている。 スーパー等の接近性に劣る地域で、利便性の 良好な住宅地域への選好性が強く、当該地域 の住宅地需要は低調で、地価は下落傾向で推 移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％