令和7年1月15日　提出 西都 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西都 5-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　中武　誠   TEL.

鑑定評価額 5,900,000 円  １㎡当たりの価格 29,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西都市小野崎１丁目６１番 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (100,400) 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、飲食店等 が見られる商業地域 南東18m市道 水道、下水 宮交バス中央公民館前 停留所 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 宮交バス中央公民館前 停留所　北東方 130m 法令 規制 （都） 商業 (100,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小売店舗や飲食店舗等が見られる西都市の中心商業地域である。中心商店街の需要は低調であるも のの、底値水準に近づいていることもあり、地価は若干の下落で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西都市内全域の商業地域及び周辺市町の商業地域である。需要者は西都市内に地縁性を有する個人、法 人事業者を中心に、一部県内外に資本をもつ企業等である。市中心部に形成された旧来の商店街は、地域経済の低迷等 に伴い空洞化が進行して空き店舗が目立ち、中心商業地に対する需要は低い。また、西都市内の商業地の取引件数は非 常に少ないことから、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近は市中心部に形成された小売店舗を中心とする商業地域で自用の店舗が多く、賃貸市場が成熟していないことから 、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は類似の事例から試算した実証的な価格で、信頼性が高い。よって、 鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、前年標準地価格も考慮して、上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇の影響が見られるなか、景気は緩や かに回復しているものの、海外景気の下振れ が国内景気を下押しするおそれがあり、注意 が必要である。 西都市中心部に形成された商業地域で、地価 は底値水準に近づいていることもあり、若干 の下落傾向で推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％