令和7年1月15日　提出 串間 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   串間 5-2 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　齊藤　晃一   TEL.

鑑定評価額 6,970,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 串間市寺里１丁目１番１４ ②地積 　(㎡) 383   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗、営業所等の建 ち並ぶ路線商業地域 南東16m国道 水道 串間 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ　国道 交通 施設 串間駅　南西方 1.3km 法令 規制 （都） 準住居 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層店舗・事務所等が混在する路線商業地域で、近傍に大型ロードサイド店の進出も見られるが、地域経済の低 迷等により土地需要は低調であり、地価は下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、串間市の商業及び商住混在地域一円である。需要者は串間市に居住する個人事業主又は地元法人等が中 心で、一部市外及び県外資本の需要も見られる。商況の減退や人口減少等により商業地の土地需要は低調で、需給バラ ンスは軟調に推移している。また、取引自体が少なく、散見される取引価格は個別事情を反映してバラツキが見られる ため、中心となる価格帯は明確には見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一部隣接市の事例も採用し比準価格を試算したが、各種補正等は適切で規範性は高い。収益還元法は、事業用不動産の 賃貸が需要・供給とも非常に少なく、店舗、店舗兼住宅等に係る適切な賃貸事例は乏しいため、適用しなかった。した がって、市場性の観点から求めた実証的な価格である比準価格を中心に、前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の経済は、物価上昇等の影響が見られる ものの都市部を中心に回復傾向にある。一方 、地方部においては依然として厳しい状況が 続いている。 地域全般での商況停滞や地域人口の減少・高 齢化等により、商業地需要は低調で、地価は 下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％