令和7年1月15日　提出 串間 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   串間 5-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　齊藤　晃一   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 串間市大字西方字栗下５７４０番１ ②地積 　(㎡) 476   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (90,400) 1:1.5 事務所 ＲＣ3 店舗、事務所等が混 在する国道沿いの商 業地域 南東12.5m国道 水道、下水 串間近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗または店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２．５ｍ　国道 交通 施設 串間駅　北西方近接 法令 規制 （都） 商業 (90,400) ⑤地域要因の将 　来予測 低層店舗・事務所、戸建住宅等が混在する駅前の商業地域であり、近くの道の駅の影響により周辺の発展が期待 されるが、人口の減少や地域経済の停滞等により土地の需要は低調で、地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 中低層の店舗または店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、串間市の商業及び商住混在地域一円である。需要者は串間市に居住する個人事業主又は地元法人等が中 心で、近隣住民を対象とした中小店舗用地需要が多い。幹線道路沿いを中心に立地する大規模店舗への顧客流出があり 、商況の減退とともに需要も低調で、需給バランスは軟調に推移している。また、取引自体が少なく、散見される取引 価格は個別事情を反映してバラツキが見られるため、中心となる価格帯は明確には見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一部隣接市の事例も採用し比準価格を試算したが、各種補正等は適切で規範性は高い。当該地域は、自用の店舗、店舗 兼住宅等を中心とする商業地域であり、賃料収入獲得を目的とした収益物件は少なく、適切な賃貸事例は乏しいため、 収益還元法は適用しなかった。よって、市場性の観点から求めた実証的な価格である比準価格を中心に、代表標準地及 び前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　串間 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,600 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [ 80.0] [100.0] 100 22,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の経済は、物価上昇等の影響が見られる ものの都市部を中心に回復傾向にある。一方 、地方部においては依然として厳しい状況が 続いている。 店舗の増減は見られるものの、地域人口の減 少・高齢化等により商況及び需給は低調であ り、地価は下落傾向にて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％