令和7年1月15日　提出 日向 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日向 -12 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　鬼束　宜朗   TEL.

鑑定評価額 6,770,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日向市大字平岩字秋留６７３３番 ②地積 　(㎡) 546   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅を中心とする 住宅地域 東6m市道 水道、下水 財光寺 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 財光寺駅　南西方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、郊外部に位置する農家集落地域である。市街化調整区域に指定されていることもあり、地域内に格 別の変動要因は見られない。需要は限定的であるが、地価は底値水準にあり横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日向市郊外部の市街化調整区域及び都市計画区域外に存する住宅地域である。需要者の大半は同一需給 圏内の居住者が占めており、その中でも地縁性を有する者が多く、圏外からの転入者は少ないことから需要は限定的で ある。市街化調整区域に指定されているため、需給ともに限定的であるが、地価は底値水準にあり安定している。取引 が少ない中、取引価格はバラツキがあり中心となる価格帯を見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅及び農家住宅を中心に一部農地も見られる市街化調整区域内の住宅地域である。近隣地域及び周 辺において賃貸物件は見られず、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は代替競争関係 にある取引事例との比較により求めたもので実証的な価格であり、規範性が高い。鑑定評価額の決定に当たっては、市 場性を反映し説得力の高い比準価格を標準とし、前年標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇の影響があるものの、個人消費や雇 用・所得環境の持ち直しにより県内経済は緩 やかに回復しつつある。 日向市郊外部に位置する旧来からの農家集落 地域であり、地域内に格別の変動要因は見受 けられない。地価は底値水準にあり安定して いる。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％