令和7年1月15日　提出 延岡 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 5-6 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　上村　巴樹   TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市構口町２丁目８０５番３ ②地積 　(㎡) 357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 店舗 ＲＣ2 小売店舗、営業所等 が見られる駅前の商 業地域 東16m県道 水道、ガス、下水 南延岡 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ　県道 交通 施設 南延岡駅　南西方 300m 法令 規制 近商 (80,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 南延岡駅前に形成された商業地域。県道稲葉崎平原線の拡幅工事が進行中だが、当該工事による短期、中期的な 繁華性その他要因の変動はないと考えられるため、地価も横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市中心部及び近郊の商業地域ほか住商混在地域の一部も圏域である。主たる需要者は地縁を有す地 元法人事業者で、自己事業用としての取得が中心。地場法人や個人事業主による併用店舗の連たん性が高く、郊外型店 舗等の出店意欲が比較的旺盛な大規模用地との二極化が顕在化している。小中規模の商業地に対する需要は極めて限定 的で、物件によっては住宅並みの水準で取引が行われる場合もあり、商業地の水準感を捉えるのは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地はやや用途混在程度の高い商業地域に存するため、同様の商業地取引を中心に選択した規範的事例に基づく 取引事例比較法を適用した。本件における需要者は地元法人事業者で、自己事業用としての取得を前提とする。そのた め賃貸運営事業に基づく収益性の勘案度は極めて低く、市場における取引水準を重視することから、収益還元法は適用 していない。したがって、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　延岡 5-5                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     47,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 延岡市は人口、世帯数ともに減少傾向にあり 、年間取引件数は１，２００件前後で推移し ているが、商業地取引は少数である。 県道稲葉崎平原線の拡幅工事が進行中だが、 繁華性その他の地域要因に変化はないため、 地価は横ばいにて推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％