令和7年1月15日　提出 延岡 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 5-3 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　齊藤　寛明   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市昭和町１丁目１８番８ ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗のほかに共同住 宅等が見られる商業 地域 東12m市道 水道、ガス、下水 延岡 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １２ｍ　市道 交通 施設 延岡駅　南方 800m 法令 規制 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗や共同住宅等がみられる幹線背後の商業地域で、ＪＲ延岡駅近くに位置するも駅周辺の再開発の影響は大き くなく、地域要因に特段の変化がみられないことから、地価は現状を維持した横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市の商業地域及び住商混在地域である。典型的需要者は、県内外資本法人や個人事業者等である。 ＪＲ延岡駅に近接した商業地域であるが、駅前再開発の影響は少なく、土地利用も住商混在しており繁華性はやや劣る なか、延岡市駅前商業地に近接しており需要は堅調で、地価も概ね横ばい傾向で今後も同様に推移するとみられる。な お、取引価格には当事者の事情もあって幅があり、中心価格帯の明確な把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用店舗や共同住宅等のみられる商業地域で、自己利用が中心で賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しな かった。需要者は代替競争不動産の取引価格等を比較のうえ意思決定を行うため、市場性を反映した比準価格の規範性 及び説得力は高い。したがって、比準価格を標準として、代表標準地との規準価格及び前年公示価格からの検討を踏ま え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 5-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [107.9] [100.0] 100 44,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、物価上昇の影響があるなか緩や かに回復している。個人消費も緩やかな回復 をみせている一方、生産活動は弱めの動きと なっている。 地域要因に特段の変化はない。中心商業地や 駅に近接しており、需要は安定している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％