令和7年1月15日　提出 都城 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都城 5-5 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　西村　哲治   TEL.

鑑定評価額 5,790,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都城市山之口町花木字向原２０７４番１３ ②地積 　(㎡) 512   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 特別用途地区 (90,200) 1:1.5 店舗 ＲＣ2 低層の店舗兼住宅が 多い駅前の商業地域 西12m国道 水道、下水 山之口 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 山之口駅　東方 80m 法令 規制 （都） 近商 (90,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、低層の店舗兼住宅が多い山之口駅前の商業地域である。現状において地域内には空き店舗が目立ち 、宅地等への需要は低調な状況にある。地価は、当面の間下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山之口町を中心とした都城市郊外部等に所在する近隣商業地域及び住商混在地域で、需要者の中心は、 地元在住の個人事業者及び法人事業者である。山之口町内の人口減少や店舗経営者の高齢化及び後継者不足等により、 町内の商業地に対する需要は低迷し、不動産取引は少ない。需要の中心価格帯は、町内における商業地の取引が少なく 、価格帯もまちまちであることから、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、低層の店舗兼住宅が多い近隣型の商業地域で、自用の店舗を中心としていることから、賃料水準の把握が 困難なため収益価格は試算しなかった。同一需給圏内の類似地域等では、自用の店舗兼住宅を前提とした取引が中心で あり、取引事例比較法の適用において、同一需給圏内の類似地域等で信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、比 準価格を採用のうえ、同一需給圏内の需給動向等を勘案し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山之口町内では、山之口駅周辺の国道沿いに 複数の店舗立地がみられるが、空き店舗も複 数みられ、空洞化が進んでいる。 地域要因に特段の変動等はみられないものの 、店舗等用地への需要は低い状態が続いてお り、地価については弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％