令和7年1月15日　提出 宮崎 5-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 5-9 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　戸野　由紀子   TEL.

鑑定評価額 9,110,000 円  １㎡当たりの価格 50,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市大字島之内字松下２２４８番１外 ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） (90,200) 台形 1:1 店舗兼事務所 Ｓ2 国道沿いの一般住宅 もある商業地域 南東11m国道、南西側道 水道、下水 日向住吉 160m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ　国道 交通 施設 日向住吉駅　西方 160m 法令 規制 近商 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市北部郊外の国道沿いに形成された一般住宅も見られる商業地域である。車両交通量は多いが、市 街地中心部からは距離があるため、地価は横這い傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市中心部北部近郊及び市北部郊外に形成された商業地域並びに商住混在地域である。需要者の中心 は、地縁を有する個人事業者又は中小法人である。車両交通量の多い国道沿いの旧来の商業地域であるが、中心部から は距離があり、また、大型商業施設への顧客流出等の影響もあって、地価は横這い傾向で推移している。取引件数が少 なく、さらに、取引の個別性等から取引価格帯には幅が見られ、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、広域的に収集した信頼性のある取引事例を採用し導出した価格であり、市場性を反映している。一方で、 近隣地域は自己使用を目的とした店舗兼住宅等の取引が中心であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格の試 算は断念した。鑑定評価額の決定にあたっては、市場参加者の属性を踏まえ、市場性を反映した比準価格を標準とし、 代表標準地価格及び前年公示価格からの検討を踏まえて、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 5-21                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,100 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [131.5] [105.0] 100 50,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費は物価上昇の影響等により回復の勢いが 鈍化したがこのところ持ち直しの動きが見ら れ、景気は緩やかな回復が続くことが期待さ れる。 近隣地域は、国道沿いの一般住宅もある古く からの商業地域であり、市街地中心部からは 距離があるため繁華性は劣り、地価は横這い 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％