別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
宮崎 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮崎 5-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　黒木　勇人   TEL.
鑑定評価額 59,600,000 円  １㎡当たりの価格 301,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宮崎市橘通西３丁目５９番
｢橘通西３－１０－３７｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
準防
（その他）



(90,600)

1:2.5		 店舗兼事務所

ＲＣ8		 中規模店舗ビル等が
建ち並ぶ中心商業地
域		 東36m国道 水道、ガス、下水 宮崎

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗・事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ　国道 交通

施設		 宮崎駅　西方

900m		 法令

規制		 商業
(90,600)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 宮崎市の旧来からの中心商業地域であるが、アフター・ウィズコロナの状況の中、人流や繁華性が大幅に回復し
てきていることから、地価は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗・事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    301,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    207,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旧宮崎市中心部の商業及び商住混在地域一円である。需要者は自用の店舗用地を目的とする又はテナン
トビル経営を前提とする法人等である。アフター・ウィズコロナの状況の中、人流や繁華性が大幅に回復してきており
、投資の動きも見られる等状況は好転している。ただし、このような市況を反映し、取引価格は個別事情を含むものも
多く、バラツキが見られるため、中心となる価格帯は明確には見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中高層の店舗付事務所、店舗ビル等が連たんする商業地域である。同地域内の不動産取引に当たっては、必ずしも建物
建築後に得られるであろう賃料収入に基づく土地価格ではなく、周辺地域の取引実績による土地価格が重視される傾向
にある。よって、このような取引市場における価格形成を勘案のうえ、収益価格は参考に留め、比準価格を中心に、代
表標準地及び前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宮崎 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    200,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 69.1]		 [100.0]
100		 300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 アフター・ウィズコロナの状況となり、人流
等は回復しているものの、地域によってその
程度の相違が大きく、商業地の二極化が見ら
れる。

アフター・ウィズコロナの状況下、人流・繁
華性が大幅に回復し、新規投資等の動きも見
られることから、地価は強含みである。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮崎 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４０７
４５２０１
-98136		 宮崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西36m国道、
中間画地
商業

(90,600)
b １２３１０
４５２０１
-84034		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北15.2m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c １２４０１
４５２０１
-94151		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南27m県道、
西11m、角地
商業

(100,400)
d １２３１１
４５２０１
-95191		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南25m国道、
北東6m、
北西5m、
三方路
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
227,499  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.2]
304,945 		 100
[  98.0]
311,168 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
311,000 
b (　           ) 
179,358  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.1]
196,697 		 100
[  65.7]
299,387 
299,000 
c (　           ) 
162,825  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
165,762 		 100
[  57.8]
286,785 
287,000 
d (　           ) 
164,606  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
182,498 		 100
[  59.9]
304,671 
305,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -24.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    301,000 円／㎡]  



宮崎 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,567,318 
5,229,580 
20,337,738 
18,129,200 
2,208,538 		 （　0.9443）
2,085,522 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     40,892,588 円　　　　（　    207,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮崎 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 146.20 Ｓ8 1,136.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   600 ％   600 ％   198 ㎡      9.0 m x   22.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～８階事務所（フロア貸し）を想定した。 ⑦有効率　  79.7 ％
の理由		 建物の階層・規模・用途等より判断した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
146.20 
71.2 
104.09 
3,095 
322,159 		 8.0  2,577,272 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
141.50 
77.6 
109.80 
2,381 
261,434 		 6.0  1,568,604 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
141.50 
81.5 
115.32 
2,381 
274,577 		 6.0  1,647,462 
0.0  0 

 4～ 8		 事務所
141.50 
81.5 
115.32 
2,381 
274,577 		 6.0  1,647,462 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,136.70 
79.7 
905.81 

2,231,055 		 14,030,648 
0 
⑨年額支払賃料      2,231,055 円　×　12ヶ月　＝　      26,772,660 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     905.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により充当でき計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,772,660 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,338,633 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,434,027 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,030,648 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         133,291 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,567,318 円　　　　（　       129,128 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宮崎 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,464,000 円  　　　　    244,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 803,180 円  　　　       26,772,660　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      400,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,952,000 円  　　　　    244,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       366,000 円  　　　　    244,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       244,000 円  　　　　    244,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,229,580 円　（　　　　　　        26,412 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9443    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 244,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 208,000 円／㎡　×　   1,136.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,129,200 円  
（　　　　　        91,562 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,567,318 円      
②総費用 5,229,580 円      
③純収益　①－② 20,337,738 円      
④建物等に帰属する純収益 18,129,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,208,538 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,085,522 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,533 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,892,588 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     207,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮崎 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宮崎市橘通西三丁目５９番
 3500000134003-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
宮崎 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮崎 5-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　西村　哲治   TEL.
鑑定評価額 59,600,000 円  １㎡当たりの価格 301,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宮崎市橘通西３丁目５９番
｢橘通西３－１０－３７｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
準防
（その他）



(90,600)

1:2.5		 店舗兼事務所

ＲＣ8		 中規模店舗ビル等が
建ち並ぶ中心商業地
域		 東36m国道 水道、ガス、下水 宮崎

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 宮崎駅　西方

900m		 法令

規制		 商業
(90,600)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、宮崎市の旧来からの中心商業地域で、近隣地域及びその周辺地域に存する商業地に対する需要は比
較的旺盛な状況にある。地価は当分の間、若干の上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    301,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    223,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市の中心部に位置する商業地域。需要者の中心は、自用の店舗・事務所用地の取得を目的とする宮
崎市内の法人事業者で、一部県内外に資本を持つ企業も見られる。中心市街地への客足回復や観光客の増加傾向もあり
、低調な状況にあった中心商業地の不動産需要は回復基調にある。需要の中心価格帯は、中心商業地における商業地の
取引は少なく、価格帯もまちまちのため、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、宮崎市中心部に存する商業地域に係る取引事例を中心に収集・選択のうえ、適切な補修正により求めたも
ので、市場性を反映し規範性は高い。収益価格は比準価格との比較で低位に求められたものの、収益価格の試算におい
て採用した諸元は最近の実態を反映したもので、一定の規範性が認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を
関連づけて、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宮崎 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    200,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 69.1]		 [100.0]
100		 300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宮崎市の中心商業地では、客足増加や観光客
の増加傾向に加えて、商業施設の再開発の動
きもみられることもあり、不動産需要は比較
的旺盛である。

地域要因に特段の変動等はみられない。活発
な不動産投資環境もあって市中心部での不動
産需要は回復基調で、地価は若干の上昇基調
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮崎 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４０８
４５２０１
-92612		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西36m国道、
北8.5m、角地
商業

(100,600)
b １２４０６
４５２０１
-91773		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西36m国道、
中間画地
商業

(90,600)
c １２４０４
４５２０１
-93835		 宮崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西36m国道、
南2.5m、
東2.3m、
三方路
商業
まちなか投資倍増
(90,600)
d １２４０７
４５２０１
-98136		 宮崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西36m国道、
中間画地
商業

(90,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
337,429  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
343,570 		 100
[ 113.0]
304,044 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
304,000 
b (　           ) 
326,116  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
329,377 		 100
[ 113.0]
291,484 
291,000 
c (　           ) 
296,616  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.3]
348,172 		 100
[ 113.0]
308,117 
308,000 
d (　           ) 
227,499  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.2]
304,945 		 100
[ 100.9]
302,225 
302,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　 -13.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -24.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    301,000 円／㎡]  



宮崎 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,347,470 
5,567,538 
21,779,932 
19,392,300 
2,387,632 		 （　0.9443）
2,254,641 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     44,208,647 円　　　　（　    223,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮崎 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 146.20 Ｓ8 1,136.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   600 ％   600 ％   198 ㎡      9.0 m x   22.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ：店舗、２～８Ｆ：事務所、各階フロア貸し想定 ⑦有効率　  79.7 ％
の理由		 建物の構造・階層・規模・用途より判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
146.20 
71.2 
104.09 
3,170 
329,965 		 6.0  1,979,790 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
141.50 
77.6 
109.80 
2,570 
282,186 		 4.0  1,128,744 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
141.50 
81.5 
115.32 
2,570 
296,372 		 4.0  1,185,488 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,136.70 
79.7 
905.81 

2,390,383 		 10,221,462 
0 
⑨年額支払賃料      2,390,383 円　×　12ヶ月　＝　      28,684,596 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     905.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で充当することを想定のうえ計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,684,596 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,434,230 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,250,366 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,221,462 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          97,104 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,347,470 円　　　　（　       138,119 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,579 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,570 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宮崎 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,566,000 円  　　　　    261,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 860,538 円  　　　       28,684,596　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      400,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,088,000 円  　　　　    261,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       391,500 円  　　　　    261,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       261,000 円  　　　　    261,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,567,538 円　（　　　　　　        28,119 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9443    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 261,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 223,000 円／㎡　×　   1,136.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,392,300 円  
（　　　　　        97,941 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,347,470 円      
②総費用 5,567,538 円      
③純収益　①－② 21,779,932 円      
④建物等に帰属する純収益 19,392,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,387,632 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,254,641 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,387 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,208,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     223,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮崎 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宮崎市橘通西三丁目５９番
 3500000134003-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考