令和7年1月15日　提出 宮崎 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -12 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　戸野　由紀子   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市阿波岐原町鳥居原２１４５番９ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北4.4m市道 水道、ガス、下水 宮崎 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．４ｍ　市道 交通 施設 宮崎駅　北東方 3.1km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅を中心にアパート等が見られる住宅地域である。地域要因に特段の変動は見られないが、 生活利便性の良好な地域であるため需要は安定しており、地価は微増傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市東部から北部にかけての住宅地域一円である。主たる需要者は、宮崎市内の居住者及び就労者が 大半を占める。街路条件はやや劣るものの、各種店舗への接近性が優り、生活利便性は比較的良好な住宅地域であるた め、地価は微増傾向で推移している。需要の中心となる価格水準は、土地は１，５００万円～２，０００万円程度、新 築の戸建住宅物件は３，０００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、信頼性のある取引事例を複数採用して導出しており、市場性を反映している。一方で、近隣地域は高度利 用の可能性に乏しく経済合理性の観点から収益還元法はなじまないと判断し、収益価格の試算は断念した。鑑定評価額 の決定にあたっては、自用目的の取引が中心であることから、市場参加者の属性を踏まえて市場性を反映した比準価格 を標準とし、代表標準地価格及び前年標準地価格からの検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -59                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,300 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [145.0] [100.0] 100 51,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費は物価上昇の影響等により回復の勢いが 鈍化したがこのところ持ち直しの動きが見ら れ、景気は緩やかな回復が続くことが期待さ れる。 近隣地域は、一般住宅の中にアパート等が見 られる住宅地域であり、生活利便性が比較的 良好なため、需要は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％