令和7年1月15日　提出 国東 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   国東 -2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　此本　純也   TEL.

鑑定評価額 3,150,000 円  １㎡当たりの価格 9,550 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 国東市国東町安国寺字景雄寺９５８番２ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の周 囲に農地が残る住宅 地域 南6.5m市道 水道、下水 杵築 31.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 杵築駅　北東方 31.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部からやや離れた住宅地域で、現状で推移すると予測する。人口減少等の構造的要因により需要は弱含みで あり、地価の下落傾向は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,550 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国東、武蔵、安岐地区のうち郊外の住宅地域。需要者は圏域内に地縁性を有する世帯が中心である。国東 市内では、市役所本庁舎が存する北部の国東地区よりも杵築市や別府市に近い南部の武蔵、安岐地区の需要が高く、ま た人口の減少や高齢化等により地域経済は衰退しており、住宅需要も低迷している。土地は３２０㎡程度で３００万円 程度を中心に取引が行われており、新築の戸建物件の供給は無い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸物件が皆無のため収益還元法を適用できず、また既成市街地であるため原価法も適用できなかった。同圏域内では 自用目的の住宅地としての取引が中心であり、付近で成立した取引価格を指標として価格検討されることが一般的であ るため、実際に成立した取引事例を基に試算し市場の実態を反映していると認められる比準価格を採用し、代表標準地 との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　国東 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,700 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [131.0] [100.0] 100 9,540  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,750 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国東市では人口減少と高齢化の進行が著しく 、新設住宅着工戸数も低水準で推移している 。 農地が多く新たな宅地開発の計画も無く、地 域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％