別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
宇佐 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇佐 5-3 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　長野　研一   TEL.
鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 28,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇佐市大字葛原字東ノ田２３４番１外
 ②地積
　(㎡)		 3,637  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）



(80,200)

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 低層店舗等が建ち並
ぶ郊外の路線商業地
域		 東15m市道、背面道 水道、下水 柳ケ浦

5.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   400 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     3,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 上田交差点から西方へ延伸す
る都市計画道路「上田四日市
線」の事業が進捗中		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 柳ヶ浦駅　南西方

5.0km		 法令

規制		 （都） 
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１０号背後の幹線市道沿線に形成された新興の路線商業地域で、周辺で進められつつある都市計画道路事業
の進展により店舗立地条件が一層の好転をみている。地価は上昇基調で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
水路介在　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宇佐市中心部及びその周辺の商業地域一帯である。需要者の中心は自用を目的とした地場の法人や多店
舗展開する県内外の法人である。停滞している在来商店街、熟成した国道沿い商業地域、一層の充実が見込まれる幹線
市道沿いの新興商業地域の三者が競合すると同時に、隣接市など広域的な集積間競争にもさらされている。事業用借地
権を設定するケースが多いこともあって商業地の不動産売買は少なく、需要の中心となる価格帯は見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者は賃貸収益性よりも代替不動産の取引価格との比較により購入意思決定するケースが多い。本件では代替性を有
する周辺幹線、準幹線沿線における信頼性の高い取引事例を収集しえた。一方、店舗または営業所等の自用目的の取引
や出店にあたり事業用借地権を設定するケースが中心で、賃貸需要は総じて弱い。よって比準価格を重視し、収益価格
を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇佐 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     32,400 円／㎡		 [ 99.1]
100		 100
[100.0]		 100
[112.4]		 [100.0]
100		 28,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 需要者は県外企業が中心で、出店にあたって
は借地利用が多く、売買の動きは乏しいが、
総じて弱含みである。


周辺で都市計画道路上田四日市線の整備が進
み、店舗立地条件が好転している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇佐 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 宇佐Ｄ２５
公
-7		 宇佐市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西24m県道、
東3m、二方路
（都） 商業

(90,400)
b 宇佐Ｎ２５
公
-5		 宇佐市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東25m国道、
中間画地
（都） 商業

(80,320)
c 宇佐Ｗ２３
公
-12		 宇佐市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11.5m国
道、中間画地
（都） 近商

(80,200)
d 宇佐Ｓ２３
公
-13		 宇佐市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南13.5m国道、
北4.5m、
二方路
（都） 近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,242  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
37,803 		 100
[ 131.9]
28,660 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
28,700 
b (　           ) 
52,937  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
58,682 		 100
[ 178.2]
32,930 
32,900 
c (　           ) 
44,630  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
44,764 		 100
[ 157.5]
28,422 
28,400 
d (　           ) 
34,206  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
33,969 		 100
[ 118.6]
28,642 
28,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +68.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +64.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,600 円／㎡]  



宇佐 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が入手できなかったため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,983,658 
4,723,700 
20,259,958 
17,121,300 
3,138,658 		 （　0.9701）
3,044,812 		 （  5.4 -  0.2 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     58,554,077 円　　　　（　     16,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇佐 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,450.00 Ｓ1 1,450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 80 ％   200 ％   200 ％   3,637 ㎡     57.0 m x   64.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの店舗を想定。標準的容積率を採用。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
1,450.00 
100.0 
1,450.00 
1,450 
2,102,500 		 6.0  12,615,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,450.00 
100.0 
1,450.00 

2,102,500 		 12,615,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,102,500 円　×　12ヶ月　＝　      25,230,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含めて計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,000 円／台　×　  75 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,230,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,800,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     2,162,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,867,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,615,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         116,058 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,983,658 円　　　　（　         6,869 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,450 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇佐 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,085,000 円  　　　　    217,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 810,900 円  　　　       27,030,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      874,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,519,000 円  　　　　    217,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       217,000 円  　　　　    217,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       217,000 円  　　　　    217,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,723,700 円　（　　　　　　         1,299 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9701    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 217,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　   1,450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0789     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,121,300 円  
（　　　　　         4,708 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,983,658 円      
②総費用 4,723,700 円      
③純収益　①－② 20,259,958 円      
④建物等に帰属する純収益 17,121,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,138,658 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,044,812 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          837 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,554,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇佐 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇佐市大字葛原字東ノ田２３４番１
 3231000213755-0000
2 　宇佐市大字葛原字東ノ田２３４番２
 3231000213756-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
宇佐 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇佐 5-3 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　小部　哲治   TEL.
鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 28,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇佐市大字葛原字東ノ田２３４番１外
 ②地積
　(㎡)		 3,637  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）



(80,200)

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 低層店舗等が建ち並
ぶ郊外の路線商業地
域		 東15m市道、背面道 水道、下水 柳ケ浦

5.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   400 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     3,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 柳ケ浦駅　南西方

5.0km		 法令

規制		 （都） 
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部に近い幹線道路沿いの路線商業地域で、近年郊外型の大型店舗の集積が進んでいる。周辺の都市計画道
路事業の進捗に伴い店舗立地条件の向上も見込まれ、地価は当面の間底堅く推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
水路介在　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宇佐市中心部及びその周辺の商業地域である。主たる需要者は、沿道型店舗の出店を目論む県内外の事
業者である。当該地域は画地規模が大きく、近年郊外型の大型店舗の集積が進行中であるが、周辺の都市計画道路事業
の進捗に伴い店舗立地条件の更なる向上も見込まれることから、需要は堅調である。取引価格については、立地や画地
規模等の条件に左右されるものの、単価で１０万円／坪前後が相場であろうと思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 既成市街地であるため原価法は適用しなかった。また、借地契約による店舗立地が多い地域であり、土地価格に見合う
賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域等における
多数の取引事例の比較検討を行ったため、市場性を反映した規範性の高い試算価格が求められた。したがって、比準価
格を標準とし、収益価格を比較考量した上で、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇佐 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     32,400 円／㎡		 [ 99.1]
100		 100
[100.0]		 100
[112.4]		 [100.0]
100		 28,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 既成商業地域への需要は減退しているものの
、国道１０号線沿いや葛原・上田地区のフラ
ワーロード沿いでは需要は堅調である。


駐車スペース確保の容易さ等から大規模沿道
型店舗の集積が進行中である。周辺商業地と
の比較における割安感から、需要は底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -11.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇佐 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中津Ｐ２５
公
-16		 中津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北17m県道、
西10m、角地
（都） １住居

(70,200)
b 宇佐Ｄ２５
公
-7		 宇佐市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西24m県道、
東3m、二方路
（都） 商業

(90,400)
c 宇佐Ｎ２５
公
-12		 宇佐市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4.1m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,246)
d 中津Ｌ２４
調
-10		 中津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西12.6m国
道、中間画地
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
38,124  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
38,625 		 100
[ 130.2]
29,666 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
29,700 
b (　           ) 
30,242  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
37,803 		 100
[ 128.8]
29,350 
29,400 
c (　           ) 
15,602  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  85.0]		 100
[  95.0]
19,244 		 100
[  73.5]
26,182 
26,200 
d (　           ) 
24,169  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
34,700 		 100
[ 117.6]
29,507 
29,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,300 円／㎡]  



宇佐 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,587,840 
4,384,300 
18,203,540 
14,912,100 
3,291,440 		 （　0.9701）
3,193,026 		 （  5.4 -  0.2 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     61,404,346 円　　　　（　     16,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇佐 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,200.00 Ｓ1 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 80 ％   200 ％   200 ％   3,637 ㎡     57.0 m x   64.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しを想定し、地域の標準的な容積率を採用。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,200.00 
100.0 
1,200.00 
1,500 
1,800,000 		 4.0  7,200,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
100.0 
1,200.00 

1,800,000 		 7,200,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,800,000 円　×　12ヶ月　＝　      21,600,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　  80 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,880,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,600,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       2,880,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,958,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,521,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,200,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          66,240 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,587,840 円　　　　（　         6,211 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇佐 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 945,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 734,400 円  　　　       24,480,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      720,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,606,500 円  　　　　    189,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       189,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       189,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,384,300 円　（　　　　　　         1,205 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9701    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 189,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 153,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0789     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,912,100 円  
（　　　　　         4,100 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,587,840 円      
②総費用 4,384,300 円      
③純収益　①－② 18,203,540 円      
④建物等に帰属する純収益 14,912,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,291,440 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,193,026 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          878 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     61,404,346 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇佐 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇佐市大字葛原字東ノ田２３４番１
 3231000213755-0000
2 　宇佐市大字葛原字東ノ田２３４番２
 3231000213756-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考