別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
佐伯 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐伯 5-3 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　田淵　文晴   TEL.
鑑定評価額 209,000,000 円  １㎡当たりの価格 49,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐伯市鶴岡西町１丁目２１１番
 ②地積
　(㎡)		 4,211  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区


(70,200)

1.5:1		 店舗

Ｓ1		 低層店舗が建ち並ぶ
郊外の商業地域
 南16m県道、三方路 水道 上岡

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   150 ｍ、南   140 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 上岡駅　北東方

1.4km		 法令

規制		 （都） 準工
(70,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗が集積する郊外の商業地域であるが、市全体の人口減少と購買力低下の影響から新規出店を目的とする土地
需要は弱含んでおり、地価は下落基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旧市内の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域一帯。需要者の中心は沿道型店舗の立地を目的とする県内
外の法人である。近隣一帯は店舗集積が進み繁華性を高めている商業エリア（コスモタウン）であるが、市全体の人口
減少と購買力低下の影響から土地需要は弱含んでいる。取引される画地規模や価格は様々だが、近隣地域及び周辺では
４０００㎡程度の画地で２億円前後が取引の中心と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地だが自用目的の取引が中心であるため賃貸事例は少なく、現下の賃貸市場は投下資本に見合う賃料水準が形成さ
れていない。取引事例は、同一需給圏内より類似性、代替性を有する事例を収集し得た。取引の意思決定においては市
場性が主要な判断要因と考えられるので比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐伯 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     49,000 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 [105.0]
100		 49,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境は緩やかに改善、個人消費も
物価上昇の影響を受けつつも底堅く推移して
いるが、人口減少により市全体の購買力が低
下している。

市全体の人口減少と購買力低下の影響から土
地需要は弱含んでおり、地価の下落傾向が続
いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐伯 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 佐伯Ｋ２５
公
-1		 佐伯市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15.5m市
道、北東8m、
南東5.8m、
三方路
（都） 商業

(90,400)
b 佐伯Ｔ２４
調
-3		 佐伯市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18m市道、
北西12m、
角地
（都） ２住居

(70,200)
c 佐伯Ｋ２５
公
-4		 佐伯市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東10m市道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
d 佐伯Ｏ２５
公
-2		 佐伯市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北18.4m国道、
中間画地
（都） ２住居

(70,200)
e 佐伯Ｋ２５
公
-11		 佐伯市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東16m市道、
南東6m、角地
（都） ２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,962  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.3]
50,198 		 100
[ 105.1]
47,762 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
50,200 
b (　           ) 
37,770  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.1]
43,984 		 100
[  92.2]
47,705 
50,100 
c (　           ) 
39,900  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
41,832 		 100
[  85.6]
48,869 
51,300 
d (　           ) 
44,288  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
44,067 		 100
[  91.1]
48,372 
50,800 
e (　           ) 
31,021  		 100
[  75.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
42,122 		 100
[  87.3]
48,250 
50,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -14.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e その他

 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     50,400 円／㎡]  



佐伯 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,600,416 
4,403,200 
15,197,216 
10,967,100 
4,230,116 		 （　0.9701）
4,103,636 		 （  5.4 -  0.2 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     78,916,077 円　　　　（　     18,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐伯 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 900.00 Ｓ1 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準工
特別用途地区
 70 ％   200 ％   200 ％   4,211 ㎡     82.8 m x   50.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しであるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
900.00 
100.0 
900.00 
1,800 
1,620,000 		 4.0  6,480,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
100.0 
900.00 

1,620,000 		 6,480,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,620,000 円　×　12ヶ月　＝　      19,440,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,500 円／台　×　  60 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,440,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,800,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,699,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,540,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,480,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          59,616 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,600,416 円　　　　（　         4,655 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
佐伯 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 695,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 637,200 円  　　　       21,240,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,681,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,112,000 円  　　　　    139,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,403,200 円　（　　　　　　         1,046 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9701    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 139,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0789     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,967,100 円  
（　　　　　         2,604 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,600,416 円      
②総費用 4,403,200 円      
③純収益　①－② 15,197,216 円      
④建物等に帰属する純収益 10,967,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,230,116 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,103,636 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          975 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     78,916,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐伯 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐伯市鶴岡西町一丁目２１１番
 3203000207277-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
佐伯 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐伯 5-3 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　緒環　隆二   TEL.
鑑定評価額 208,000,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐伯市鶴岡西町１丁目２１１番
 ②地積
　(㎡)		 4,211  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区


(70,200)

1.5:1		 店舗

Ｓ1		 低層店舗が建ち並ぶ
郊外の商業地域
 南16m県道、三方路 水道 上岡

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   150 ｍ、南   140 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６ｍ　県道 交通

施設		 上岡駅　南方

1.4km		 法令

規制		 （都） 準工
(70,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外の路線商業地域で、高速ＩＣにも近い県南最大のショッピングエリアであるが、少子高齢化による人口減少
等から購買力が低下し、土地需要も低調なため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内路線商業地域及び中心市街地周辺の商業地域であり、典型的な需要者は国内において大規模展開す
る法人が中心である。少子高齢化による人口減少等を背景に地域の経済力及び購買力の低下が続いており、厳しい市場
の現状に直面している。中心価格帯は各物件の画地規模・形状・正面街路の相違等による需要動向の差が激しいものの
、画地規模が大きいため１億～２億円程度が中心価格帯と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 類似地域において信頼性の高い取引事例を収集のうえ比準価格を得た。また、依然として投下資本に見合う賃料水準が
形成されていないため、収益価格は低位に試算された。なお、沿線に参考とすべき新規造成事例が見当たらず、原価法
の適用は断念した。当該地域の需要者は、現状では市場性に比重をおいて意思決定すると考えられるので、比準価格を
標準とし、収益価格の低さを参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐伯 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     49,000 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 [105.0]
100		 49,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 佐伯市は、基幹産業の衰退、人口の減少、高
齢化率の上昇等の継続により、低迷する地域
経済状況から脱却できない状態が続いている
。

市郊外幹線道路沿いの路線商業地域であり、
人口減少、高齢化率の上昇、購買力の低下等
により、地価は引き続き微減傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐伯 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 佐伯Ｏ２５
公
-2		 佐伯市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北18.4m国道、
中間画地
（都） ２住居

(70,200)
b 佐伯Ｔ２３
公
-8		 佐伯市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m市道、
中間画地
（都） ２住居

(70,200)
c 佐伯Ｋ２５
公
-1		 佐伯市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15.5m市
道、北東8m、
南東5.8m、
三方路
（都） 商業

(90,400)
d 佐伯Ｏ２３
公
-6		 佐伯市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西16.4m市
道、
北東4.3m、
二方路
（都） 商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,288  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
44,199 		 100
[  93.1]
47,475 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
49,800 
b (　           ) 
30,587  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[  75.0]		 100
[  86.4]
46,305 		 100
[  99.0]
46,773 
49,100 
c (　           ) 
44,962  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.3]
50,198 		 100
[ 106.1]
47,312 
49,700 
d (　           ) 
50,880  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
48,706 		 100
[ 103.0]
47,287 
49,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,600 円／㎡]  



佐伯 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  沿線に参考とすべき新規造成事例が見当たらず適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,525,544 
4,005,736 
13,519,808 
9,231,300 
4,288,508 		 （　0.9701）
4,160,282 		 （  5.4 -  0.2 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     80,005,423 円　　　　（　     19,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐伯 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 800.00 Ｓ1 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準工
特別用途地区
 70 ％   200 ％   200 ％   4,211 ㎡     82.8 m x   50.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの店舗用であり、平均専有面積は８００㎡程度 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 平家の店舗であり、有効率に影響はない。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
800.00 
100.0 
800.00 
1,822 
1,457,600 		 4.0  5,830,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
100.0 
800.00 

1,457,600 		 5,830,400 
0 
⑨年額支払賃料      1,457,600 円　×　12ヶ月　＝　      17,491,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,500 円／台　×　  50 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,500,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,491,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,500,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,519,296 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,471,904 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,830,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,640 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,525,544 円　　　　（　         4,162 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,822 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
佐伯 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 585,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 569,736 円  　　　       18,991,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,681,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      936,000 円  　　　　    117,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       117,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       117,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,005,736 円　（　　　　　　           951 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9701    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 117,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0789     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,231,300 円  
（　　　　　         2,192 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,525,544 円      
②総費用 4,005,736 円      
③純収益　①－② 13,519,808 円      
④建物等に帰属する純収益 9,231,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,288,508 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,160,282 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          988 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     80,005,423 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐伯 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐伯市鶴岡西町一丁目２１１番
 3203000207277-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考