別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
別府 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
別府 -22 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　此本　純也   TEL.
鑑定評価額 3,420,000 円  １㎡当たりの価格 6,750 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 別府市大字野田字高平１１０８番１
 ②地積
　(㎡)		 506  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(30,100)

（その他）
風致地区
土砂災害警戒区域
台形
1.2:1		 住宅

Ｗ2		 農家住宅が見られる
古くからの住宅地域
 西3.5m市道、南側道 水道 別府大学

7.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３．５ｍ市道 交通

施設		 別府大学駅　北西方

7.5km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(30,100)
風致地区
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 農地や山林に囲まれた郊外の住宅地域で周辺環境に大きな変化が無いため、当面は現状で推移すると予測する。
市街化調整区域のため需要が弱く、開発計画等も見られないため、地価は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
セットバック　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,750 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、別府市及び大分市の市街化調整区域並びに隣接市町の都市計画区域外などの農家住宅地域一帯。需要者
は、同圏域に地縁性を有する世帯が中心と想定される。郊外に位置しインフラ整備が十分でない点に加え、市街化調整
区域では法規制により開発行為が強く制限されることから需要は殆ど無い。不動産取引が極めて少ないため中心となる
価格帯の把握は困難であるが、土地は５００㎡程度で３００万円程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市街化調整区域で賃貸物件が皆無のため収益還元法を適用できず、また開発行為が制限されるため原価法も適用できな
かった。同圏域内では自用目的の住宅地としての取引が中心であり、付近で成立した取引価格を指標として価格検討さ
れることが一般的であるため、実際に成立した取引事例を基に試算し市場の実態を反映していると認められる比準価格
を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      6,770 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 別府市の人口は減少基調にあるが、特に郊外
部では人口減少や高齢化が著しい。



地域要因に大きな変動はなく、郊外の市街化
調整区域のため選好性は低い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 別府 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｂ２５
公
-6		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西3m市道、
中間画地
｢調区｣ 
土砂災害警戒区域
(60,200)
b 大分Ｓ２４
調
-18		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南7.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c 大分Ｎ２５
公
-1		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.8m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d 大分Ｋ２４
調
-7		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西4m私道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
12,939  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
13,339 		 100
[ 184.3]
7,238 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
7,310 
b (　           ) 
5,631  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.1]
5,921 		 100
[  90.1]
6,572 
6,640 
c (　           ) 
7,390  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
7,390 		 100
[ 115.5]
6,398 
6,460 
d (　           ) 
7,600  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
7,600 		 100
[ 107.1]
7,096 
7,170 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　+100.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      6,750 円／㎡]  



別府 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  市街化調整区域であり開発想定は妥当性を欠くため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域でアパート建設等の開発想定は妥当性を欠くため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 別府 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　別府市大字野田字高平１１０８番１
 3213000083215-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
別府 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
別府 -22 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　利根　健司   TEL.
鑑定評価額 3,420,000 円  １㎡当たりの価格 6,750 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 別府市大字野田字高平１１０８番１
 ②地積
　(㎡)		 506  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(30,100)

（その他）
風致地区
土砂災害警戒区域
台形
1.2:1		 住宅

Ｗ2		 農家住宅が見られる
古くからの住宅地域
 西3.5m市道、南側道 水道 別府大学

7.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ３．５ｍ市道 交通

施設		 別府大学駅北西方

7.5km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(30,100)
風致地区
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 別府市外縁部の農家住宅地域であり、地域過疎化を反映して地価下落傾向で推移してきた。新しい住宅も散見さ
れるものの、今後も特段大きな地域変化は期待できず、地価は微減傾向にて推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
セットバック　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,750 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね別府市外縁部から山間部において農家住宅地の存する範囲と一致する。需要者の中心は地縁を有する
自己利用目的の個人と把握されるが、近年のワ―ケーションの機運もあり、自然を求めてＵターン、Ｉターンする個人
も散見される。市街化調整区域であるため新規の住宅開発は皆無といえるが、太陽光事業用地としての開発が見受けら
れる。中心となる価格帯は規模により大きく差異があるため見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 既成市街地であることから原価法は適用できなかった。また、自用を前提とする戸建住宅用地の需要が主で、共同住宅
等はほとんど見受けられないため収益価格は求める事ができなかった。取引事例については類似地域の事例を収集し得
ており、比準価格の規範性・信頼性は高い。したがって、需要者の行動原理を適正に反映する比準価格を採用し、過去
の趨勢及び周辺の標・基準地との価格均衡にも留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      6,770 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅地は昨年からさらに一段の上昇傾向を示
し、低価格帯にあり周囲と比較して割安な価
格水準の地域や人気の高い地区で堅調な動き
を示している。

大きな地域要因の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 別府 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 別府Ｄ２３
公
-16		 別府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4m市道、
中間画地
｢調区｣ 
風致地区
土砂災害警戒区域
(30,100)
b 別府Ｋ２２
公
-7		 別府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西12m市道、
南10m、東3m、
三方路
｢調区｣ 
風致地区
(30,100)
c 大分Ｎ２５
公
-1		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.8m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d 大分Ｓ２４
調
-18		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南7.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,659  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
6,599 		 100
[  99.6]
6,626 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
6,690 
b (　           ) 
2,048  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  55.3]
3,659 		 100
[  50.4]
7,260 
7,330 
c (　           ) 
7,390  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
7,360 		 100
[ 119.9]
6,138 
6,200 
d (　           ) 
5,631  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.1]
5,903 		 100
[  90.2]
6,544 
6,610 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -55.0
画地　　　　 -44.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      6,750 円／㎡]  



別府 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  市街化調整区域で手法が馴染まないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域であり、賃貸物件がないため賃貸市場が形成されていない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 別府 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　別府市大字野田字高平１１０８番１
 3213000083215-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考