令和7年1月15日　提出 大分 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 9-5 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　安東　正二   TEL.

鑑定評価額 2,550,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字勢家字春日浦８４３番１８外 ②地積 　(㎡) 100,116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 （工業港区） (70,200) 不整形 1:7.5 工場 大、中規模の工場等 が建ち並ぶ臨海工業 地域 南15m市道、三方路 水道、ガス、下水 大分 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   240 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 500.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 大分駅　北西方 2.4km 法令 規制 工専 (70,200) 準防  臨港地区 （工業港区） ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の工業地域であり、隣接地域での空港ホーバー就航予定のほかは地域要因に大幅な変動はない。製造業の 国内回帰等の動きにより工業地の需要は堅調で、大規模工業地域でも需要は概ね安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大分市の臨海部、ないし内陸部に所在する混在地を含む工業地域である。需要者の中心は、全国的に工 場、物流施設等を展開する大企業にほぼ限られる。物流施設用地の需要拡大、製造業の国内回帰等により工業地の需要 は全般的に堅調である。なお圏域内においては画地規模等は様々であるため、市場における中心的な価格帯を把握する ことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似性が高い取引事例を採用した比準価格は説得力を有する価格と考える。従って本件においては市場性を反映した比 準価格を採用して、単価と総額との関連に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお工場用途の賃貸市場が未 成熟な地域であるため、収益価格の試算は出来なかったほか、既成市街地化した臨海部の埋立工業地域内に所在し、土 地の再調達原価の把握が困難であるため積算価格の試算も出来なかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業の国内回帰傾向、物流施設用地の需要 拡大、設備投資の回復等により工業地の需要 は概ね堅調に推移している。 中心部に近接する臨海部の工業地域である。 隣接地域での空港ホーバー就航予定があるが 、そのほかは地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％