令和7年1月15日　提出 大分 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -35 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　木口　優子   TEL.

鑑定評価額 7,860,000 円  １㎡当たりの価格 45,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字千歳字高城２７７番３７ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北6m市道 水道、下水 高城 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 高城駅南西方 870m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外部の丘陵地に存する、開発時期の古い戸建住宅地域であり、地域要因に特に変動なく推移していくものと予 測するが、周辺団地と比して地価水準に割安感があり、需要は強い状況が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高城駅勢圏の丘陵地に広がる住宅地域を中心とする範囲である。需要者は大分市中心部や臨海工業 地域に通勤するファミリー層が中心である。近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶが、継ぎ足し開発が多く街路条件がやや劣 ることから周辺団地と比較して割安な状況となっており、値頃感から近年は地価の上昇が続いている。取引の中心とな る価格帯は、概ね土地７００万円～１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、賃貸市場が成熟していないことから、原価法及び収益還元法の 適用は断念した。取引事例比較法は、近隣地域又は同一需給圏内類似地域に所在する多数の取引事例を収集し、類似性 の高い取引事例を採用して行っており、市場の実態を反映した規範性の高い価格が得られた。したがって、比準価格を 標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,500 円／㎡ [105.1] 100 100 [101.0] 100 [179.0] [100.0] 100 45,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向であるが、住宅地需要は旺盛 であり、中心部近郊、郊外の団地、既存住宅 地、いずれの地域でも地価上昇傾向となって いる。 郊外の丘陵地に存する既存の戸建住宅地域で あり、地域要因に特に変動はない。割安感が あることから地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +79.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％