令和7年1月15日　提出 大分 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -20 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　松田　尚美   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 86,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市古国府５丁目４５９番１９ ｢古国府５－７－４｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模住宅、アパ ート等が建ち並ぶ住 宅地域 北4m市道 水道、下水 古国府 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 古国府駅　南方 1.3km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 準幹線背後の既成住宅地域の中に古くに開発された住宅地域で、公共施設、商業施設への近接性等生活利便性は 良好である。人気学区で依然として需要が高く、当面地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南大分地区の住宅地域一帯である。需要者の中心は、戸建住宅取得を目的とする個人であるが、建売住 宅用地、共同住宅用地の需要も高く不動産業者も含まれる。既成住宅地域で街路条件はやや劣るが、市中心部に比較的 近く生活利便性が高いことから、近年高値取引が多くなっている。なかでも需要が高い画地は１８０～２００㎡程度で 概ね１，３００万円～１，６００万円程度、新規分譲地は坪３０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 開発が古い住宅地域で適正な造成事例を把握できず原価法は適用しなかった。最有効使用は戸建住宅地で取引は収益性 より居住環境を重視した自用目的で行われることから、収益還元法の適用も断念した。よって、不動産市場を反映した 実証的価格である比準価格を標準に、代表標準地との均衡並びに周辺の標準地、基準地の地価動向を勘案し、さらに単 価と総額との関連の適否を検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,400 円／㎡ [106.6] 100 100 [100.0] 100 [ 85.5] [100.0] 100 86,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は底堅いが、経済回復に鈍化がみら れ住宅投資は弱含んでいる。当市は持家は概 ね同水準、貸家及び給与住宅が堅調に推移し ている。 地域要因に大きな変動はないが、今春、バイ パス沿いに中堅病院が移転予定であり、生活 利便性の向上が期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％