鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
菊陽 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

菊陽 5-1

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　宮本　隆志

TEL.

鑑定評価額

124,000,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	76,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	菊池郡菊陽町大字津久礼字石坂２３４３番２				②地積　(㎡)	988 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1	店舗兼共同住宅Ｓ3	店舗併用住宅、店舗等が混在する商業地域	北9m県道	水道、下水	三里木 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 260 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ県道

交通

施設

三里木駅　南西方

100m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

豊後街道沿いの旧来からの商業地域であり、当町に世界的半導体メーカーが進出した影響で土地需要増が顕著で
あり、適地不足も相俟って、地価は著しい上昇傾向で推移すると判断される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 72,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、菊陽町及び大津町中心部の商業地域一円と判定した。典型的な需要者は一般事業法人又はマンション開
発業者が想定される。近隣地域は旧来の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが、当町への世界的半導体メーカー進出
報道以降においては、業務用地需要増が高まっており、事業用地の希少性から地価動向は強含みで推移している。市場
の中心となる価格帯は、規模により異なるうえ、個別の事情に左右されやすいため把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、旧来からの小売店舗、事業所が建ち並ぶ県道沿いの普通商業地域であるが、土地投資額に見合う賃料設定
が困難であることより収益価格は低位に試算されたものと判断される。従って、現実の市場性を反映した実証的な比準
価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに前年価格との均衡に留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　菊陽 5-301                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    110,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ＴＳＭＣ菊陽進出により、熊本都市圏におい
ては多用途の土地需要が増大しており、地価
は広域的に強含みの傾向である。

最寄り駅への接近性に優れる立地で、さらに
隣接地域で新駅計画も存するなか、業務用地
の希少性から地価は著しい上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+30.9 ％

+13.6 ％

３　試算価格算定内訳

菊陽 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１菊陽０７００９ -12	菊池郡菊陽町		貸家建付地	（　）	不整形	北31m国道、南8m、二方路		工業 (70,200)
b	２４７菊陽０７９７６ -900007	菊池郡菊陽町		更地	（　）	ほぼ整形	北10m町道、西6m、角地		近商地区計画等 (90,300)
c	２４１菊陽０７９７６ -900016	菊池郡菊陽町		底地	（　）	ほぼ長方形	南東8m国道、北東4m、角地		２中専 (70,200)
d	２５１菊陽０７６４８ -12	菊池郡菊陽町		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m町道、南6m、角地		１中専 (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 161,477	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	193,491	100 [ 154.0]	125,644	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	126,000
b	(　 ) 124,137	100 [ 100.0]	[ 120.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	144,626	100 [ 113.6]	127,312		127,000
c	(　 132,305) 132,305	100 [ 100.0]	[ 125.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	160,693	100 [ 127.5]	126,034		126,000
d	(　 ) 119,318	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	119,204	100 [ 97.0]	122,891		123,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +2.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +2.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +1.67	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +1.67	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

菊陽 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,058,131	7,414,497	25,643,634	22,242,000	3,401,634	（　0.9300） 3,163,520	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	71,898,182 円　　　　（　 72,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

菊陽 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、共同住宅	255.00	ＲＣ8	1,935.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	988 ㎡	32.0 m x 30.0 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～８階はファミリー向けマンションを想定。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

標準設計仕様のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	255.00	75.0	191.25	2,800	535,500	4.0	2,142,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	240.00	90.0	216.00	1,530	330,480	1.0	330,480
							1.0	330,480
4～ 7	住宅	240.00	90.0	216.00	1,550	334,800	1.0	334,800
							1.0	334,800
8～ 8	住宅	240.00	90.0	216.00	1,580	341,280	1.0	341,280
							1.0	341,280
～

計		1,935.00	88.0	1,703.25		2,876,940		4,483,440
								2,341,440

⑨年額支払賃料	2,876,940 円　×　12ヶ月　＝　 34,523,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,703.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,523,280 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,071,397 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,451,883 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,483,440 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,144 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,341,440 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 564,104 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,058,131 円　　　　（　 33,460 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,809 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

菊陽 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,685,000 円	337,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,071,397 円	34,523,280　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 288,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,359,000 円	337,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	674,000 円	337,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	337,000 円	337,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,414,497 円　（　　　　　　 7,505 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	337,000,000 円	設計監理料率　 169,000 円／㎡　×　 1,935.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,242,000 円（　　　　　 22,512 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,058,131 円
②総費用	7,414,497 円
③純収益　①－②	25,643,634 円
④建物等に帰属する純収益	22,242,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,401,634 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,163,520 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,202 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,898,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

菊陽 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	菊池郡菊陽町大字津久礼字石坂２３４３番２	3311000232978-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
菊陽 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

菊陽 5-1

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　石山　博

TEL.

鑑定評価額

124,000,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	76,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	菊池郡菊陽町大字津久礼字石坂２３４３番２				②地積　(㎡)	988 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1	店舗兼共同住宅Ｓ3	店舗併用住宅、店舗等が混在する商業地域	北9m県道	水道、下水	三里木 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 260 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

９ｍ県道

交通

施設

三里木駅　南西方

100m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣に大型商業施設が立地するほか、鉄道駅に近接し県道沿いに立地する等から用途の多様性が高い。特にＴＳ
ＭＣ進出に伴う需要の中心となる商業立地性を具備することから、需要は旺盛で将来的な発展が期待される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 131,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 75,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、菊陽町及び大津町、熊本市北東部の商業地域一帯の圏域。主たる需要者は、地元法人等や県外法人等、
マンション開発業者等が中心。急激な需要の増加に伴う取引価格の高騰等から需要の中心となる価格帯の把握は困難で
ある。ＴＳＭＣ波及効果等により幹線道路沿いの商業地は、事業用地や共同住宅用地等多用途の需要が競合するほか、
新駅設置や区画整理の計画等による発展的な将来予測を背景に、取引価格は高騰しており需要は極めて旺盛である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

県道沿いに低層店舗、店舗併用住宅等が混在する商業地域で、商業繁華性自体はさほど高くはないが将来的な発展が期
待される地域である。地域内においては、自己利用の物件が中心である等収益性を反映した価格形成はなされておらず
、収益価格の説得力は劣るものと判断される。したがって代替競争不動産の取引事例から求められ、市場実態を反映し
た実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ＴＳＭＣ進出に伴う急激な需要増加等を背景
に、商業立地性の向上や需給ギャップ及び相
対的な割安感等から取引価格の高騰が続いて
いる。

鉄道駅に近接し用途の多様性が認められる等
から、需要の中心エリアを形成しており、周
辺を含め相当な高値での取引が目立つ等地価
上昇が著しい。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+30.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

菊陽 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１菊陽０７６４８ -2	菊池郡菊陽町		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m県道、東6m、角地		工業 (70,200)
b	２５１菊陽０７６４８ -11	菊池郡菊陽町		更地	（　）	不整形	南14m町道、北6m、二方路		工業 (70,200)
c	２５１菊陽０７００９ -12	菊池郡菊陽町		貸家建付地	（　）	不整形	北31m国道、南8m、二方路		工業 (70,200)
d	２４７菊陽０７６４８ -900006	菊池郡菊陽町		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北24m県道、西6m、角地		工業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 209,214	100 [ 100.0]	[ 113.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	225,951	100 [ 143.9]	157,019	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	157,000
b	(　 ) 218,110	100 [ 100.0]	[ 115.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	258,851	100 [ 142.5]	181,650		182,000
c	(　 ) 161,477	100 [ 100.0]	[ 110.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	194,898	100 [ 148.8]	130,980		131,000
d	(　 ) 108,367	100 [ 100.0]	[ 123.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	129,830	100 [ 91.0]	142,670		143,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +1.67	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 +60.0
b	正常	％／月 +1.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +1.67	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 +60.0
c	正常	％／月 +2.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +46.0
c	正常	％／月 +2.15	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +1.67	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 +30.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 131,000 円／㎡]

菊陽 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,282,281	7,372,094	25,910,187	22,374,000	3,536,187	（　0.9300） 3,288,654	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	74,742,136 円　　　　（　 75,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

菊陽 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	255.00	ＲＣ8	1,950.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	988 ㎡	32.0 m x 30.0 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロアー貸）、２～７階共同住宅（ファミリータイプ）を想定

⑦有効率　 87.3 ％
の理由

地域の標準的な有効率を参考

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	255.00	75.0	191.25	2,800	535,500	4.0	2,142,000
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	240.00	90.0	216.00	1,550	334,800	1.0	334,800
							1.0	334,800
5～ 8	共同住宅	240.00	90.0	216.00	1,570	339,120	1.0	339,120
							1.0	339,120
～	塔屋	15.00

～

計		1,950.00	87.3	1,703.25		2,896,380		4,502,880
								2,360,880

⑨年額支払賃料	2,896,380 円　×　12ヶ月　＝　 34,756,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,703.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,756,560 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,085,394 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,671,166 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,502,880 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,327 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,360,880 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 568,788 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,282,281 円　　　　（　 33,687 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,809 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

菊陽 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,695,000 円	339,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,085,394 円	34,756,560　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 201,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,373,000 円	339,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	678,000 円	339,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	339,000 円	339,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,372,094 円　（　　　　　　 7,462 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	339,000,000 円	設計監理料率　 169,000 円／㎡　×　 1,950.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,374,000 円（　　　　　 22,646 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,282,281 円
②総費用	7,372,094 円
③純収益　①－②	25,910,187 円
④建物等に帰属する純収益	22,374,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,536,187 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,288,654 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,329 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,742,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

菊陽 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	菊池郡菊陽町大字津久礼字石坂２３４３番２	3311000232978-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考