令和7年1月15日　提出 八代 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八代 9-1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　江口　泰史   TEL.

鑑定評価額 732,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八代市新港町３丁目９番８ ②地積 　(㎡) 61,020   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 2.5:1 事務所、作業所兼倉 庫 ＳＲＣ2 大規模な工場、倉庫 等が建ち並ぶ臨海工 業地域 南東20m道路、北東側道 水道、下水 八代 8.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   800 ｍ、南   400 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ道路 交通 施設 八代駅　北西方 8.8km 法令 規制 （都） 工専 (70,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 八代外港は近年における食品・倉庫業等の企業進出により空きが消滅し、台湾との定期コンテナ航路が開設され 貨物取扱量が増加傾向であり、地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内の臨海型工業地域一円である。近年における熊本県の工業地需要はハイテク産業が集積する県北部に 偏在する傾向が強かったが、県南フードバレー構想による企業誘致や台湾航路の新設による物流施設需要の増大など、 以前に比すると需要は回復傾向にある。取引事情により売買価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯の把握は困難 であるが、土地取得費は概ね３億～１０億円程度と想定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模工場地に係る取引事例が少ないため、同一需給圏内の類似地域に存する事業用地の取得に係る取引事例を採用し て得られた比準価格は実証的でかつ、規範性は高い。収益価格は、賃貸市場が未成熟で適正な賃料水準の把握が難しい ことから、適用を断念した。したがって比準価格を採用して、前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化率上昇傾向等により地域経 済は低迷が続いており、地価全般は横這いな いし緩やかな下落傾向にある。 当団地内に空きが消滅しており、工業地需要 は回復傾向にあり、地価は上昇傾向で推移し ている。 工業生産性等に影響を与える特段の要因変動 は認められない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.2 ％  ％