令和7年1月15日　提出 熊本東 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 9-1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　友紀   TEL.

鑑定評価額 146,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区小山３丁目６０２番１ ｢小山３－２－７７｣ ②地積 　(㎡) 2,430   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.5 倉庫 Ｓ2 工場、倉庫、営業所 等が混在する工業地 域 北東7m市道、南側道 水道、下水 水前寺 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 流通業務地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 東海学園前駅北東方 5.4km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熊本ＩＣに近く熊本トラックターミナル等流通業務関連の建物が集積する地域である。以前からのｅコマース市 場の好況に加え、ＴＳＭＣ進出による需要が増加していることから、地価は上昇基調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市及び当該周辺に存する流通業務地域であり、需要者の中心は、県内外で運送、倉庫保管等物流関 連事業を行う法人等であると考える。以前からのｅコマース市場の好況に加え、ＴＳＭＣ関連の需要の波及が東区の東 側から徐々に見られる。当面の間地価は上昇基調に推移すると予測する。需要の中心となる価格帯は、規模、用途等に より様々であり中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の土地利用状況をみると、自己使用目的の倉庫・工場等が多く、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用でき なかった。このような状況下で需要者は類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定 を行う傾向が強い。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本南 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,900 円／㎡ [108.7] 100 100 [100.0] 100 [111.1] [100.0] 100 51,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 以前からのｅコマース市場の好況等により需 要が旺盛で、物流素地は不足状態である。 熊本ＩＣに近く交通利便性に優れているほか 、ＴＳＭＣ関連産業の需要は旺盛で、地価は 上昇基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +21.0 ％  ％