令和7年1月15日　提出 熊本東 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -20 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　戸取　憲正   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区保田窪４丁目１０１４番２０ ｢保田窪４－１４－１１７｣ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が混在する既成住 宅地域 南4m市道 水道、下水 水前寺 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 水前寺駅　北東方 3.5km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変化はみられず現状を維持するものと予測する。利便性の良好な住宅地域であり、今後も宅地 需要は堅調に推移し、地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西原小校区を中心とする熊本市東部の住宅地域と判定した。需要者は熊本市及びその周辺の市町村に居 住又は通勤する者で、自用での居住を目的とした個人が中心である。生活利便性の良好な住宅地域であり、画地条件の 良好な土地では高値での取引も見られる。市場の中心となる価格帯は、土地が１，２００万円～１，７００万円程度、 新築の戸建物件では３，５００万円～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も見られる住宅地域であるが、対象標準地は規模が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想定は非 現実的であり、収益価格は試算しなかった。比準価格は複数の事例より求めたもので、現実の取引市場を反映した実証 的な価格である。従って、一手法のみであるが、その精度は高いものと判断されるので、説得力を有する比準価格を採 用し、代表標準地等からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本東 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,900 円／㎡ [102.3] 100 100 [103.0] 100 [ 92.7] [103.0] 100 81,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は微増傾向。建築費の高騰により 、持家需要の弱含みもみられるが、取引価格 は上昇傾向にあり、不動産市況は底堅く推移 している。 街路条件にやや難があるものの、利便性の良 好な住宅地域であり、宅地需要は底堅い。値 頃感もあって、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％