令和7年1月14日　提出 新上五島 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新上五島 5-2 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　和江   TEL.

鑑定評価額 3,270,000 円  １㎡当たりの価格 18,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南松浦郡新上五島町有川郷字大橋２７６０番 ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗兼住宅等 が見られる近隣商業 地域 北西12m道路 水道 つつじが丘停 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ道路 交通 施設 つつじが丘バス停北方 350m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、店舗兼住宅等の商業地域で、今後も現状を維持するものと予測する。背後人口減少から需要は弱い が、沿線には郊外型店舗が充実しており、地価は今後も緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新上五島町の商業地域であるが、県内の類似価格帯の地域を含む。需要者の中心は、町内の店舗等を求 める個人または法人である。当該地域は、店舗兼住宅等の商業地域で、背後人口の減少と経営者の高齢化の進行から需 要は弱い。しかし、近接する沿線には集客力のある郊外型大型店もみられ、一定の繁華性は維持されている。また、観 光客は回復傾向にある。取引が少なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、新上五島町内を中心に類似価格帯の取引事例を採用し、適正な補修正を施し求めた価格で、市場性を反映 した価格である。当該地域は、自用の建物が大部分の商業地域で、賃貸市場は発達していないため、収益還元法は非適 用が相当と判断した。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、周辺標準地の価格等との均衡にも留意のうえ、比準 価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新上五島 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [139.1] [100.0] 100 18,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、緩やかに回復している。新上五 島町は景気回復は遅れ気味で、背後人口の減 少により、全体的に土地需要は弱い。 背後人口の減少、郊外型店舗の影響等から商 況は低下気味で、土地需要は弱い。観光客は 回復傾向にあり、地価は緩やかな下落傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +2.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％