令和7年1月12日　提出 佐々 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐々 5-2 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　小西　研一   TEL.

鑑定評価額 75,900,000 円  １㎡当たりの価格 47,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北松浦郡佐々町沖田免字中の間１６７番 ②地積 　(㎡) 1,607   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.5:1 店舗 Ｓ1 店舗等が建ち並ぶＩ Ｃ近くの路線商業地 域 南東15m町道 水道、下水 小浦 760m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 沿道型低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  46.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ町道 交通 施設 小浦駅北方 760m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は佐々ＩＣ近くに位置する路線商業地域で、ＩＣの開通以降、郊外型の店舗が集積してきており商業地 域として熟成度が増してきている。人口増加等を背景に、今後、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 沿道型低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐々町及び周辺市の類似価格帯の商業地域である。需要者の中心は地元及び周辺市の資本力のある法人の ほか全国展開のチェーン店等である。佐々ＩＣ近くに位置する路線商業地域であり、西九州自動車道佐々ＩＣの供用開 始以降は郊外型の店舗が集積して熟成度が増してきており、需要は堅調である。取引件数が少なく、取引される規模、 価格帯等にはバラツキがあるため需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施し求めた価格であり、商業地の地価の実勢に即した説得力に富む価 格である。収益価格は沿道型店舗が標準的使用、かつ、自用の建物が大部分であり、賃貸市場は発達していないため収 益還元法の適用が困難であった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場に即した比準価格を標準とし、周辺標準 地の価格との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐々 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,100 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [112.6] [100.0] 100 47,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに回復しつつある。個人消 費は回復しつつあり、観光は回復しているが 、住宅建設は物価上昇の影響が継続している 。 佐々ＩＣ近くに位置する路線商業地域であり 、ＩＣの開通後は郊外型の店舗が集積して熟 成度が増してきており、需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  +2.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％