別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
時津 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
時津 5-2 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　堺　賢作   TEL.
鑑定評価額 212,000,000 円  １㎡当たりの価格 94,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西彼杵郡時津町元村郷字打坂１１８３番２外
 ②地積
　(㎡)		 2,252  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
土砂災害警戒区域

2:1		 店舗兼工場

Ｓ2		 自動車販売会社、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 西20m国道 水道、ガス、下水 道ノ尾

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 元村停東方近接

 法令

規制		 準工
(60,200)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 時津町南部の国道沿いに位置する路線商業地域であり、現状維持で推移すると予測する。需要は堅調に推移して
おり、地価は上昇傾向を強めつつある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、時津町を中心に長与町・長崎市郊外・諫早市の路線商業地域である。需要者の中心は地場の法人・個人
であるが、全国展開のロードサイド店も含まれる。時津町の路線商業地域は熟成が進んでおり、店舗の集客力も安定的
で、需要は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、需要者の業種、業態等によって画地規模が多様で、個
別性が強く見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、低層店舗を想定して試算したが、建築費の高騰もあ
って比準価格に比して低位に試算された。近隣地域においては、自用の沿道型店舗建築目的のエンドユーザーの需要が
強く、比準価格が優位性を有すると判断した。よって、収益価格は参考にとどめ、比準価格を標準とし、代表標準地と
の検討を踏まえ、単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長崎 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     84,500 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 87.7]		 [100.0]
100		 93,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 時津町の商業地需要は、全体として持ち直し
ており、マンション適地などの需要は依然と
して旺盛な状況が続いている。


地域要因の変動は特にないが、国道沿いの路
線商業地域で、需要は堅調に推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 時津 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９２５１４

-11		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北12.5m市道、
西5m、角地
近商

(100,300)
b ９２５１４

-10		 西彼杵郡時津町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m国道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ９２５１４

-9		 西彼杵郡時津町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東24m国道、
南西7.5m、
二方路
準住居

(70,200)
d ２５１０

-36		 西彼杵郡長与町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m町道、
南東6m、角地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
125,176  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
133,231 		 100
[ 133.1]
100,098 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
100,000 
b (　           ) 
92,027  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
98,905 		 100
[ 107.0]
92,435 
92,400 
c (　           ) 
119,992  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
112,792 		 100
[ 124.6]
90,523 
90,500 
d (　           ) 
110,876  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
107,358 		 100
[ 104.8]
102,441 
102,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.5
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     94,300 円／㎡]  



時津 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,230,967 
5,024,516 
16,206,451 
11,823,600 
4,382,851 		 （　0.9459）
4,145,739 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     96,412,535 円　　　　（　     42,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
時津 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 900.00 ＬＳ1 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
土砂災害警戒区域
 60 ％   200 ％   200 ％   2,252 ㎡     64.0 m x   34.5 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗として一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
900.00 
100.0 
900.00 
2,059 
1,853,100 		 6.0  11,118,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
100.0 
900.00 

1,853,100 		 11,118,600 
0 
⑨年額支払賃料      1,853,100 円　×　12ヶ月　＝　      22,237,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,237,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,111,860 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,125,340 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,118,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         105,627 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,230,967 円　　　　（　         9,428 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,069 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,059 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
時津 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 835,000 円  　　　　    167,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 667,116 円  　　　       22,237,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,768,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,419,500 円  　　　　    167,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       167,000 円  　　　　    167,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       167,000 円  　　　　    167,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,024,516 円　（　　　　　　         2,231 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 33 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9459    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 167,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0708     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 35 ％　＋　0.0661 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,823,600 円  
（　　　　　         5,250 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,230,967 円      
②総費用 5,024,516 円      
③純収益　①－② 16,206,451 円      
④建物等に帰属する純収益 11,823,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,382,851 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,145,739 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,841 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     96,412,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 時津 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西彼杵郡時津町元村郷字打坂１１８３番２
 3109000193120-0000
2 　西彼杵郡時津町元村郷字打坂１１８３番５
 3109000193122-0000
3 　西彼杵郡時津町元村郷字打坂１２０８番１
 3109000193211-0000
4 　西彼杵郡時津町元村郷字打坂１２０８番３
 3109000193213-0000
5 　西彼杵郡時津町元村郷字打坂１２１０番４
 3109000193219-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
時津 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
時津 5-2 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　浩一   TEL.
鑑定評価額 213,000,000 円  １㎡当たりの価格 94,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西彼杵郡時津町元村郷字打坂１１８３番２外
 ②地積
　(㎡)		 2,252  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
土砂災害警戒区域

2:1		 店舗兼工場

Ｓ2		 自動車販売会社、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 西20m国道 水道、ガス、下水 道ノ尾

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 元村停東方近接

 法令

規制		 準工
(60,200)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 時津町中心部付近の国道沿いに存する商業地域で、供給量が限定的で希少性が高く、背後地における住宅地の堅
調な需要も背景に、地価上昇が継続するものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は時津町の幹線道路沿いを中心とした長崎都市圏の商業地域である。需要者の中心はロードサイド型店舗を
経営する法人等が考えられる。全国展開のカーディーラーや大型ディスカウントストア等が建ち並ぶ郊外路線商業地域
で、時津町における幹線道路沿いの商業地への事業者の出店意欲は高く、堅調な需要が認められる。取引される価格帯
はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、収益価格は軽量鉄骨造平家建店舗を想定し試算したもの
で、収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う相応の賃料収入を確保できず結果として低位に求められた。以
上より、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、前年代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価
と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長崎 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     84,500 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 87.7]		 [100.0]
100		 93,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国道沿線及び時津十工区埋立地における郊外
型商業施設等の進出等、幹線道路を中心に商
業地需要は全般的に回復傾向である。


時津町南部の国道沿いに存する商業地域で、
幹線道路沿いにおける商業地需要は堅調であ
る。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 時津 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９２５２６

-209		 西彼杵郡時津町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西22m国道、
北1m、角地
１住居

(60,200)
b ２５０９

-40		 西彼杵郡長与町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m町道、
中間画地
準工

(60,200)
c ９２５２６

-219		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西19m国道、
中間画地
準住居

(70,300)
d ９２５２６

-230		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東18m道路、
南西6m、角地
準住居

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,586  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.5]
69,051 		 100
[  73.0]
94,590 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
94,600 
b (　           ) 
69,300  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
69,924 		 100
[  73.7]
94,877 
94,900 
c (　           ) 
48,400  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  56.0]
86,515 		 100
[  92.3]
93,732 
93,700 
d (　           ) 
53,086  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
50,861 		 100
[  54.1]
94,013 
94,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -44.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -44.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     94,500 円／㎡]  



時津 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,138,165 
5,025,300 
16,112,865 
11,823,600 
4,289,265 		 （　0.9459）
4,057,216 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     94,353,860 円　　　　（　     41,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
時津 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 900.00 ＬＳ1 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
土砂災害警戒区域
 60 ％   200 ％   200 ％   2,252 ㎡     64.0 m x   34.5 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗として一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
900.00 
100.0 
900.00 
2,050 
1,845,000 		 6.0  11,070,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
100.0 
900.00 

1,845,000 		 11,070,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,845,000 円　×　12ヶ月　＝　      22,140,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,140,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,107,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,033,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,070,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         105,165 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,138,165 円　　　　（　         9,386 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,060 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,050 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
時津 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 835,000 円  　　　　    167,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 664,200 円  　　　       22,140,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,772,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,419,500 円  　　　　    167,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       167,000 円  　　　　    167,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       167,000 円  　　　　    167,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,025,300 円　（　　　　　　         2,231 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 33 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9459    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 167,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0708     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 35 ％　＋　0.0661 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,823,600 円  
（　　　　　         5,250 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,138,165 円      
②総費用 5,025,300 円      
③純収益　①－② 16,112,865 円      
④建物等に帰属する純収益 11,823,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,289,265 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,057,216 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,802 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     94,353,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 時津 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西彼杵郡時津町元村郷字打坂１１８３番２
 3109000193120-0000
2 　西彼杵郡時津町元村郷字打坂１１８３番５
 3109000193122-0000
3 　西彼杵郡時津町元村郷字打坂１２０８番１
 3109000193211-0000
4 　西彼杵郡時津町元村郷字打坂１２０８番３
 3109000193213-0000
5 　西彼杵郡時津町元村郷字打坂１２１０番４
 3109000193219-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考