令和7年1月13日　提出 南島原 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南島原 5-3 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　井﨑　嘉幸   TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 32,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南島原市有家町中須川字中小袖２２０番１ ②地積 　(㎡) 523   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 不整形 1:3 店舗 Ｗ2 小売店舗、スーパー 等が建ち並ぶ商業地 域 南10m国道 水道 下町停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   160 ｍ、南   100 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 下町停西方近接 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 現況に特段の変化はない。島原半島内では多くの郊外型量販店による競争が激しく、背後人口の減少と相俟って 近隣地域の地価は下落傾向にある。この傾向は当分の間続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -3.0 不整形地　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は島原半島内の幹線道路沿いの商業地域及び近隣型商業地域の圏域。需要者は地場の個人商店主を中心に全 国的な大型店や県内主要スーパー等である。背後人口の減少、ネット販売による顧客の減少、大型商業施設との競争が 厳しい中、近隣地域への新規出店等の投資意欲は弱まっている。宅地需要は弱含みで推移しており地価は下落傾向にあ る。需要の中心となる価格帯は取引が少なく、顕在化した事例はバラツキが大きく見い出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域及びその周辺地域に存する事例を収集選択して求めたもので市場の実態を反映し得 たと判断する。収益価格は自己使用の建物が殆どで賃貸市場が未成熟と判断し試算しなかった。近隣地域は取引価格の 水準を指標に価格決定されるのが通常であることから比準価格を標準に市場の需給動向を考慮し単価と総額との関連に も留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は回復傾向にあるが、南島原市は 人口減少・高齢化の進行が深刻な状況にあり 、地域経済の低迷が続いている。 背後人口の減少、ネット販売による顧客の減 少、大型商業施設との競争が厳しい中、宅地 需要は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％