令和7年1月13日　提出 南島原 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南島原 5-1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　荒川　千洋   TEL.

鑑定評価額 7,510,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南島原市加津佐町己字仲間３０９１番２ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗等が建ち並 ぶ近隣商業地域 北5m市道 水道 加津佐停 390m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 加津佐停北東方 390m 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は昔からの小規模小売店中心の商店街で、国道沿いの大型店舗等への顧客の流出が顕著である。同時に 商業背後地の人口減少、高齢化で商業地としては衰退傾向にあり、地価は今後も下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は島原半島一円の商業地域である。需要者の中心は個人商店主または地場企業である。近隣地域は幅員５ｍ の市道沿いに小規模な小売店舗が並ぶ昔ながらの商店街である。商業背後地人口の減少や住民の高齢化等に加え、顧客 は品揃えの豊富な幹線道路沿いの大型店に流れ地域の衰退が顕著である。ここ暫くの間、地域には目立った開発等の動 きは無く地域経済は低迷し商業地への需要は弱い。需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は最近の商業地又は商業色のある宅地の取引事例から求めた価格であり実証的な価格と考える。一方収益価格 については、時代に取り残された商店街で自用の店舗が中心ながら、後継者難から閉鎖した空き店舗が目立ち新規投資 の動きは見られず、事業者向け賃貸市場が形成されていないという現実故に止むを得ず試算を断念した。そこで鑑定評 価額は、周辺地域の市場の動向や前年価格との関連性も踏まえ比準価格を以って上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地理的条件に恵まれず目立った産業もない半 島部に在って、過疎・高齢化により住宅地、 商業地共に需要の減退が顕著で、地域は衰退 傾向にある。 地域要因に変化はない。元々、小規模店舗が 並ぶが現在は空地や空店舗が目立つ。郊外型 の大型店に顧客を奪われており衰退傾向が顕 著である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％