令和7年1月13日　提出 雲仙 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   雲仙 5-3 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　児島　雅彦   TEL.

鑑定評価額 8,460,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 雲仙市小浜町北本町字馬場田１３番３ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ国道背後の商業地 域 西7.5m市道 水道、ガス 愛野 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    25 ｍ、南    15 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 小浜停北方 100m 法令 規制 （都）  (70,400) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 日用品店舗を中心に小規模な店舗・事業所が連たんするものの、空き家・空き地が多い。周辺住宅地域での人口 は減少傾向にあり、温泉街の観光客数は回復しているが、近隣地域の地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は島原半島にあって、近隣商業地域の存する圏域である。需要者の中心は地場の個人事業者及び法人等であ る。小浜町の中心部における商業地域であり、温泉街ではあるものの、近隣地域は旧来の商店街であり、繁華性は劣っ ている。背後における人口も減少しているため、店舗出店需要は低調で取引自体も少ない。また土地取引規模がまちま ちであるため、中心となる価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は事例適格要件を具備した事例より試算されており信頼性が高い。近隣地域は、自用の店舗、事業所等、自己 使用目的の取引が支配的で賃貸市場が未熟成であるため、収益還元法は非適用が相当と判断した。このような状況の中 、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、比準価格を標準とし、代表標準地等との 価格の検討を踏まえ、市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南島原 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,800 円／㎡ [ 96.1] 100 100 [100.0] 100 [ 59.9] [100.0] 100 36,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は安定的に推移しているが、円安、 物価高、長期金利上昇等、先行きに関しては マイナス要因も窺える。 宿泊客数の回復、日帰り客数の伸び等、プラ ス要因もあるが、近隣地域が旧来の近隣商業 地域であり、観光客の回遊には至っていない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　  -2.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％