令和7年1月13日　提出 五島 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五島 5-2 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　浩一   TEL.

鑑定評価額 3,860,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 五島市福江町４８１番５外 ｢福江町６－１１｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗、営業所 等が建ち並ぶ商業地 域 北東8m市道 水道 本町通り停 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    45 ｍ、南    70 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 本町通り停北西方 270m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 五島市役所背後の商業地域で、背後地人口の減少、大型店舗等への顧客の流出等により商業地に対する需要は弱 く、地価は下落傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福江島を中心とし広域的には周辺離島も含んだ圏域である。需要者の中心は島内の個人事業者で、同一需 給圏外からの転入者はほとんどない。五島市役所背後の商業地域に存するものの、人口減少や大型店舗等へ顧客流出、 経営者の高齢化等により閉鎖した店舗も多く見られ、離島経済は衰退傾向で、取引件数も極めて少なく、商業地に対す る需要は弱い。取引される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は五島市役所背後の商業地域に存し、自己使 用の建物が殆どで賃貸物件がなく、賃貸市場が成熟していないため収益価格は試算できなかった。以上より、市場性を 反映した比準価格を採用し、前年代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　五島 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,400 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [147.0] [100.0] 100 23,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 五島市全般的な背後人口の減少により離島経 済は依然として弱いことから、商業地の需要 は弱含みである。 五島市役所背後の商業地域で、背後地人口の 減少、大型店舗等への顧客の流出等により商 況は衰退傾向で商業地に対する需要は弱い。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％