令和7年1月13日　提出 対馬 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   対馬 5-1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　板山　昌治   TEL.

鑑定評価額 83,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 対馬市厳原町今屋敷６８１番２ ②地積 　(㎡) 1,402   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (90,400) 不整形 1:2 店舗 ＲＣ2 県道沿いに店舗・ホ テル等が建ち並ぶ商 業地域 西16m県道、背面道 水道 厳原停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    65 ｍ、南    85 ｍ、北   195 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  53.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 西１６ｍ国道 交通 施設 厳原停東方近接 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗、銀行、ホテル等が建ち並ぶ対馬市の中心商業地域である。コロナ禍が払拭し日韓関係も改善傾向にあり観 光客が急増している。対馬市内において繁華性が最も高く需要は底堅い。地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は厳原町及び美津島町の商業地域一帯である。需要者の中心は地元事業者のほか個人や外国人等も認められ る。対馬市内の中心商業地域であり、日韓関係が改善方向に進みコロナ禍も払拭され、観光客が急激に増加し賑わいが 戻っている。他方、人口減少、高齢化の進行による離島経済の衰退は否めない。対馬市内においては需要は堅調である が、需要の中心となる価格帯は取引件数が極めて少なく、取引される価格も個別性が強いため見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は自己使用の建物がほとんどで、賃貸市場が成立していな いため試算できなかった。当該地域は、自己使用目的で取引される取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一 般的と認められるため、比準価格を標準に、前年標準地との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総 額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日韓関係の改善に加えてコロナ禍の影響も払 拭され観光客が急激に回復している。他方、 離島経済の衰退は否めず全体的な需要の回復 には至らない。 日韓関係の改善により観光客数が急増し、賑 わいを取り戻している。対馬市の中心商業地 域として需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％