令和7年1月12日　提出 松浦 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松浦 5-2 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　小西　研一   TEL.

鑑定評価額 5,160,000 円  １㎡当たりの価格 20,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松浦市御厨町里免字坂本３２４番３外 ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:1.5 診療所兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅等が建ち 並ぶ国道沿いの商業 地域 南西11.5m国道 水道 御厨 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１．５ｍ国道 交通 施設 御厨バス停西方 120m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は店舗兼住宅等が建ち並ぶ国道沿いの地域で、今後も現状を維持すると予測する。人口流出等により背 後人口は減少傾向にあり、商業地に対する需要は弱い。地価は今後も下落傾向を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松浦市及び隣接市の近隣商業地域の圏域で、需要者の中心は地場の個人事業者及び法人企業である。日用 品を扱う小売店舗等が中心の熟成度の低い商業地域であり、市外の大型店舗等への顧客の流出等により集客力は低下し 商況は衰退傾向にある。車輌通行量は多いが、国道沿いの商業地に対する需要は弱く、売物件については市場滞留期間 が長期に及ぶ場合も多い。取引が少なく価格帯には幅があるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市内の商業地域の取引事例を中心に比準して求めたもので、実需に裏付けられた実証的で説得力に富む価格 である。国道沿いの店舗兼住宅が標準的使用で、かつ、自用の建物が大部分であり、賃貸市場は成熟していないため収 益還元法の適用は困難であった。本件では、商業地の需給動向を反映する実証的な比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 5-17                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [108.6] [100.0] 100 20,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに回復しつつある。個人消 費は回復しつつあり、観光は回復しているが 、住宅建設は物価上昇の影響が継続している 。 国道沿いの商業地域であるが、背後人口の減 少・高齢化と相俟って、商業地域の外延的拡 大には至っておらず、地価は依然として下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  +0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％