令和7年1月14日　提出 平戸 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平戸 5-2 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　森永　啓次   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 44,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平戸市新町字新町９０番１外 ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 事務所兼住宅 ＲＣ3 店舗、事務所、ホテ ル等が建ち並ぶ商業 地域 南15m市道 水道 たびら平戸口 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 たびら平戸口駅北西方 4.3km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、店舗、ホテル、事務所等が建ち並ぶ商業地域で、今後も現状を維持するものと予測する。事務所需 要の減少は続いており、観光客は回復傾向にあるものの、地価は今後もほぼ横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平戸市内の商業地域であるが、広域的には県北一円の周辺市町の地域を含む。需要者の中心は、市内の 事業者で外部からの新規参入は少ない。周辺地域における過疎化の深刻化、店舗の後継者難、周辺路線商業地域への顧 客の流出等様々な課題を抱えるが、コロナ禍で激減した観光客は回復傾向にある。また、長期地価下落の結果地価は底 値圏にあると思われる。需要の中心となる価格帯は、土地で１０００万円から１２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引事例から求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格であり、地価の広域的均衡に留意し県北全域の 類似地域の取引事例から求めた。当地域は自用店舗等が大部分で賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなか った。市場での取引価格を指標に価格が決定されるのが一般であるので比準価格をそのまま採用し、代表標準地からの 検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平戸 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,000 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [109.6] [100.0] 100 44,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は回復基調にあり住宅投資は足踏み 状態となっているが、個人消費、観光等は回 復傾向にある。今後は人手不足等の影響に注 視を要する。 背後人口の減少、郊外型店舗との競合等によ り、需要は減少にあるが、地価は長期下落に より底値圏に入り、横這いとなった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％