令和7年1月14日　提出 平戸 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平戸 5-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　森永　啓次   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 49,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平戸市木引田町字木引田町４６０番 ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 土砂災害警戒区域 1:3 店舗兼住宅 ＲＣ2 店舗、金融機関等が 混在する既成商業地 域 南東8m県道、背面道 水道 たびら平戸口 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平戸市の中心商業地域 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 たびら平戸口駅北西方 4.8km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は平戸市中心部の商店街で、今後も現状を維持するものと予測する。郊外型店舗との競合等の影響はあ るが、長期の地価下落により割安感が生じ、さらに観光客も回復傾向にあり、地価は微増に転じた。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平戸市内の商業地域で、広域的には周辺市町の中心商業地域を含む。需要者の中心は、市内の事業者で ある。近隣地域は平戸市中心商業地域で、近隣型の小規模店舗のほか、観光客向け店舗も無視出来ない比重を占める。 観光客は回復傾向にあり、背後人口の減少、郊外型店舗の影響による商況の低下はあるが、需要は回復途上にある。取 引自体が稀少で、かつ取引される価格も区々であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実の取引価格に着目し求めた価格で市場性を反映するが、本件では平戸市中心商業地の事例も採用し得た 。近隣地域は自用店舗が大部分で賃貸市場が未成熟であり適切な賃貸事例の収集が困難なため、収益価格は試算しなか った。当地域は、実際の取引価格を指標に価格が決定される傾向が強く、周辺標準地の価格等との均衡にも留意のうえ 、市場に即した比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は回復基調にあり住宅投資は足踏み 状態となっているが、個人消費、観光等は回 復傾向にある。今後は人手不足等の影響に注 視を要する。 郊外型店舗の影響等による商況の低下はある が、長期地価下落の結果、地価は微増に転じ た。郊外に室数５室のリゾートホテルがオー プンした。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％