令和7年1月14日　提出 大村 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大村 5-4 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　坂口　太一   TEL.

鑑定評価額 182,000,000 円  １㎡当たりの価格 53,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大村市幸町２５番１７７外 ②地積 　(㎡) 3,381   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (90,400) 1:2 店舗 Ｓ1 大規模商業施設を中 心とする郊外の商業 地域 南18m市道、西側道 水道、ガス、下水 大村 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 大型商業施設用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     3,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 寿町バス停西方 100m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 大型商業施設を核として各種商業施設が集積している商業地域で、今後も現状を維持すると予測する。新規出店 等も見られ、需要は旺盛な状況にあり、地価は今後も上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大型商業施設用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大村市内の商業地域の全域である。需要者の中心は小売店舗を全国展開する法人であるが、その他マンシ ョン開発業者も見込まれる。近隣地域は大型店舗等の集積が進む商業地域で、背後地人口の増加に伴い需要は堅調に推 移している。需要の中心となる価格帯は、取引件数が極めて少なく、取引される規模、価格もまちまちであるため、見 出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、大村市内の商業地から比較的類似性の高い複数の事例を採用することができた。収益価格は、近隣地域が 事業用定期借地等による出店が多く賃貸市場は形成されていないため、試算できなかった。従って、本件では市場性を 反映した比準価格を採用し、代表標準地価格からの検討を踏まえ、当該地域の需給動向等にも留意して、鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大村 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,400 円／㎡ [104.1] 100 100 [102.0] 100 [114.7] [103.0] 100 53,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は、緩やかな回復傾向を維持して いる。但し、物価高騰の継続や金利上昇など により、先行きは不透明である。 大型商業施設を中心にマンションもみられる 商業地域である。一定の繁華性があり、需要 は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％