令和7年1月12日　提出 諫早 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   諫早 -9 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　佐和子   TEL.

鑑定評価額 9,250,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 諫早市小船越町７７０番１ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 南西5.5m市道 水道、ガス、下水 西諫早 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   160 ｍ、南    60 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 ポリテクセンター長崎 前バス停北西方 420m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、特段の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。住環境 は比較的良好であり、地価は今後も緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、諫早市西部の住宅地域を中心とし広域的には市内全域の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は、諫早市に居 住する一次取得者層であるが同一需給圏外からの転入者も一部見られる。近隣地域は、市中心部にもアクセスが良く住 環境も比較的良好な住宅地域である。周辺地域での宅地開発の影響もあり需要は安定的である。需要の中心となる価格 帯は、土地が２００㎡程度で９００万円程度、新築の戸建物件が３０００万～３３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、採用した取引事例に妥当な補修正等を施し求めた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。収 益価格は、賃貸需要が乏しく賃貸市場が成熟していないため、試算できなかった。近隣地域は居住の快適性が重視され る住宅地域で、取引価格を指標に価格決定されるのが通常である。従って、本件では比準価格を採用し、さらに当該地 域の需給動向、単価と総額の関連等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　諫早 -11                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     42,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は個人消費の回復や観光の増加等緩 やかな回復傾向を維持しているが、物価高、 人手不足、金利上昇等先行きについては弱含 みも懸念される。 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で特段の変 動要因はない。周辺においてミニ開発も多く 需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％ +1.9 ％