令和7年1月14日　提出 佐世保 5-17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 5-17 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　山内　邦彦   TEL.

鑑定評価額 2,500,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市江迎町長坂１６９番１４ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 土砂災害警戒区域 1:3 店舗兼住宅 Ｓ3 各種小売店舗が建ち 並ぶ国道沿いの商業 地域 南西13m国道 水道、下水 江迎鹿町 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ国道 交通 施設 江迎バス停南方近接 法令 規制 （都）  (70,300) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 佐世保市北西部の旧郡部の近隣商業地域で、地域に特別な変化は見られないが、人口減少の影響で旧来型の商業 地は衰退しており需要は依然として弱いものの、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市江迎町を中心とする周辺市町の商業地域である。需要者の中心は地縁性を持つ限定された個人事 業者である。人口減少や郊外型の大型商業施設への顧客の流出の影響で旧来型の商業地は衰退しており、その影響で空 地等も目立ち、新規出店も見られず需要は弱い状況が続いている。佐世保市の旧郡部の商業地は取引件数が少なく、取 引される価格帯にばらつきがあり、需要の中心価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は自用の店舗又は店舗併用住宅の建物が大部 分である地域で、賃貸物件への需要はほとんどなく賃貸市場は発達していないため、収益価格は試算できなかった。以 上より、市場性を反映した比準価格を採用し、周辺標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍と比較すると景況の回復が見られる が、原材料・資材の調達コストの上昇や人材 確保等に課題が残っている。 佐世保市北西部の旧郡部の近隣商業地域で、 人口減少の影響で、需要は依然として弱いが 、背後住宅地に対する相対的割安感が出てき ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％