鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
佐世保 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐世保 5-16

長崎県

長崎第２

氏名

不動産鑑定士　森永　啓次

TEL.

鑑定評価額

35,300,000 円

１㎡当たりの価格

76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐世保市日野町８５３番３				②地積　(㎡)	464 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	台形 1:2	店舗ＬＳ1	店舗併用住宅、スーパーが混在する路線商業地域	南西20m県道	水道、下水	大学 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 180 ｍ、南 60 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

沿道型低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 480 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

鹿子前入口バス停北西
方
240m

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は郊外の幹線道路沿いの路線商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。宅地開発による
周辺背後人口の増加等により需要は堅調に推移しており、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道型低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は佐世保市郊外に位置する路線商業地域であるが、広域的には市全域の幹線道路沿いの路線商業地域に及ぶ
。需要者の中心は郊外型の店舗用地等を求める個人事業者及び法人である。宅地開発等に伴う周辺人口の増加等により
需要は堅調に推移しているが、取引件数は少なく、取引される規模や価格帯も区々であり、需要の中心となる価格帯は
見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は幹線道路沿い商業地の取引事例を採用し求めた価格で、説得力に富む価格と言える。収益価格は投下資本に
見合う賃料水準が形成されておらず、また近年の建築費の高騰も相俟って低めに試算された。さらに想定要素も多く精
度が劣る。よって、収益価格は参考に止め、市場に即した比準価格をそのまま採用し、周辺標準地との均衡及び需給動
向等をも考慮のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は回復基調にあり住宅投資は足踏み
状態となっているが、個人消費、観光等は回
復傾向にある。今後は人手不足等の影響に注
視を要する。

大型店舗も立地する路線商業地域であるが、
宅地開発等による周辺人口の増加等を受け需
要は堅調で、遊休地はほぼ皆無の状態にある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐世保 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１９ -4	佐世保市		建付地	（　）	長方形	西20m県道、中間画地		準住居 (60,200)
b	９２４２８ -46	佐世保市		底地	（　）	不整形	南西20m県道、中間画地		準工 (60,200)
c	９２４２３ -18	佐世保市		建付地	（　）	ほぼ台形	南12m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	９２４２９ -99	佐世保市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東20m国道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,517	100 [ 70.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,544	100 [ 82.4]	79,544	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	79,500
b	(　 53,239) 88,731	100 [ 120.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	76,508	100 [ 99.9]	76,585		76,600
c	(　 ) 81,921	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	84,461	100 [ 112.2]	75,277		75,300
d	(　 ) 74,700	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,418	100 [ 104.9]	72,848		72,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -20.0
a	売急ぎ	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -3.0
b	限定価格	％／月 +0.12	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,000 円／㎡]

佐世保 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,379,405	1,195,831	4,183,574	3,273,160	910,414	（　0.9490） 863,983	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	18,382,617 円　　　　（　 39,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐世保 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	253.80	Ｓ1	253.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	464 ㎡	16.0 m x 29.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（一棟貸）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	253.80	100.0	253.80	1,850	469,530	6.0	2,817,180
							0.0	0
～

～

～

～

計		253.80	100.0	253.80		469,530		2,817,180
								0

⑨年額支払賃料	469,530 円　×　12ヶ月　＝　 5,634,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 253.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,634,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 281,718 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,352,642 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,817,180 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,763 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,379,405 円　　　　（　 11,594 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,859 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

佐世保 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	236,500 円	47,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	169,031 円	5,634,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 293,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 402,000 円	47,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,195,831 円　（　　　　　　 2,577 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,300,000 円	設計監理料率　 181,000 円／㎡　×　 253.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,273,160 円（　　　　　 7,054 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,379,405 円
②総費用	1,195,831 円
③純収益　①－②	4,183,574 円
④建物等に帰属する純収益	3,273,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	910,414 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	863,983 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,862 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,382,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

佐世保 5-16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	佐世保市日野町８５３番３	3103000174653-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
佐世保 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐世保 5-16

長崎県

長崎第２

氏名

不動産鑑定士　竹房　政美

TEL.

鑑定評価額

35,300,000 円

１㎡当たりの価格

76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐世保市日野町８５３番３				②地積　(㎡)	464 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	台形 1:2	店舗ＬＳ1	店舗併用住宅、スーパーが混在する路線商業地域	南西20m県道	水道、下水	大学 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 180 ｍ、南 60 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

沿道型低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 480 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

鹿子前入口バス停北西
方
240m

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗を中心とする県道沿いの路線商業地域で、今後も現状を維持すると予測する。背後人口の増加等により
路線商業地域に対する土地需要は高まっており、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道型低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、佐世保市郊外の路線商業地域を中心として広域的には市内全域の路線商業地域の範囲である。需要者の
中心は、郊外型の店舗用地としての利用を前提とする個人事業者や法人企業等である。近隣地域は、周辺における宅地
開発による背後人口の増加等により、一定の需要が認められる地域である。需要の中心となる価格帯は、取引件数が少
ないうえに、取引される画地規模や価格帯にもバラツキがあるため見出しにくい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、佐世保市内の路線商業地域を中心に比較的類似性の高い複数の取引事例を採用し比準することができた。
収益価格は投下資本に対する店舗等の賃料収入が十分見込めず、近年の建築費の高騰も相俟って比準価格に対して低位
に試算される結果となった。したがって、本件では市場性を反映した比準価格を採用し、周辺公示価格等との均衡及び
単価と総額との関連にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は緩やかな回復傾向にあるものの、
近年の物価高等による先行き不透明感も懸念
される。不動産需要は郡部や離島などを除き
回復基調にある。

準幹線道路沿いの熟成した路線商業地域であ
り、背後人口の増加と相俟って商業地に対す
る需要は旺盛である。地価は上昇傾向で推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐世保 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１９ -4	佐世保市		建付地	（　）	長方形	西20m県道、中間画地		準住居 (60,200)
b	９２４２８ -47	佐世保市		更地	（　）	台形	南西20m県道、西5m、角地		準工 (70,200)
c	２５２３ -1	佐世保市		更地	（　）	不整形	南西10m県道、北西2m、角地		商業 (100,400)
d	９２４２９ -100	佐世保市		更地	（　）	ほぼ長方形	東20m国道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,517	100 [ 70.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,544	100 [ 82.4]	79,544	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	79,500
b	(　 ) 72,628	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	73,645	100 [ 98.3]	74,919		74,900
c	(　 ) 66,200	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 81.8]	83,519	100 [ 111.1]	75,175		75,200
d	(　 ) 70,300	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	71,917	100 [ 96.9]	74,218		74,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -20.0
a	売急ぎ	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -18.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,000 円／㎡]

佐世保 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,379,405	1,195,831	4,183,574	3,273,160	910,414	（　0.9490） 863,983	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	18,382,617 円　　　　（　 39,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐世保 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	253.80	Ｓ1	253.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	464 ㎡	16.0 m x 29.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗（一棟貸し）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	253.80	100.0	253.80	1,850	469,530	6.0	2,817,180
							0.0	0
～

～

～

～

計		253.80	100.0	253.80		469,530		2,817,180
								0

⑨年額支払賃料	469,530 円　×　12ヶ月　＝　 5,634,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 253.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,634,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 281,718 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,352,642 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,817,180 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,763 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,379,405 円　　　　（　 11,594 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,859 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

佐世保 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	236,500 円	47,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	169,031 円	5,634,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 293,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 402,000 円	47,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,195,831 円　（　　　　　　 2,577 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,300,000 円	設計監理料率　 181,000 円／㎡　×　 253.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,273,160 円（　　　　　 7,054 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,379,405 円
②総費用	1,195,831 円
③純収益　①－②	4,183,574 円
④建物等に帰属する純収益	3,273,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	910,414 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	863,983 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,862 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,382,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

佐世保 5-16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	佐世保市日野町８５３番３	3103000174653-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考