令和7年1月12日　提出 佐世保 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 5-6 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　佐和子   TEL.

鑑定評価額 4,160,000 円  １㎡当たりの価格 56,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市皆瀬町２５８番１２ ②地積 　(㎡) 74   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (90,300) 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅、一般住 宅等が混在する近隣 商業地域 北8.5m市道 水道 皆瀬 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   180 ｍ、南    90 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 皆瀬局前バス停東方 140m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 低層小売店舗や店舗兼住宅等を中心とする商業地域で衰退傾向にあるが、長期的な地価下落により周辺住宅地の 価格に比較し値頃感が生じており、需要は改善傾向にあり地価は緩やかな上昇傾向を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市北部の小売店舗等が存する商業地域が中心であるが、広域的には市全域に及ぶ。需要者の中心は 地元の個人事業者または地縁性を有する個人事業者である。周辺の大型商業施設への顧客の流出、後継者不足等により 商況は芳しくなく商業地域として衰退傾向であるが、地価の長期下落により値頃感、割安感等が生じており、地価は緩 やかな上昇傾向にある。取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、採用した取引事例に妥当な補修正等を施し求めた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。収 益価格は、当地域は店舗兼住宅等自用の建物が大部分であり、賃貸市場が未成熟のため、収益還元法は非適用が相当で あると判断した。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、単価と総額との 関連等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 5-11                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,900 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [145.9] [100.0] 100 56,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は個人消費の回復や観光の増加等緩 やかな回復傾向を維持しているが、物価高、 人手不足、金利上昇等先行きについては弱含 みも懸念される。 郊外の住宅も混在する既存の商業地域で、特 段の地域的変動要因はないが、周辺住宅地に 対する相対的値頃感があり、需要は回復傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　  +3.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％